SPL Gayrimenkul Değerleme Esasları Değerleme Konusu Olan Malların Sınıflandırılması Konu Anlatımı

Değerleme konusu olan malların sınıflandırılması, taşınmazın hangi hukuki ve mekansal çerçeve içinde değerlendirileceğini belirler.

Gayrimenkul değerlemesinde bir bina, arsa veya arazi yalnız yüzölçümü, konum ve fiziksel kaliteyle açıklanmaz; onun imar planındaki fonksiyonu, yapılaşma hakları, kısıtları, ruhsat geçmişi, kullanım izni ve mekansal kullanım türü de değerin ayrılmaz parçasıdır.

Bu nedenle kaynak, sınıflandırma başlığını imar bilgisiyle başlatır.

İmar, yerleşim alanlarını bayındır hale getirme ve geliştirme düşüncesiyle bağlantılıdır; imar planlaması ise yerleşimlerin düzenli, sağlıklı, estetik ve insan yaşamının gereklerine uygun biçimde kurulması, korunması ve geleceğe hazırlanmasıdır.

İmar hukuku, bu planlamanın yetkili birimlerini, usullerini, ilkelerini ve önceliklerini belirleyen hukuk kuralları bütünüdür.

Değerleme uzmanı açısından bunun önemi açıktır: bir taşınmazın değeri, malikin fiilen ne yaptığı kadar, hukuken ne yapabileceğiyle de ilgilidir.

İmar Kanunu ve ilgili özel kanunlar, yerleşme yerleri ile yapılaşmaların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun oluşmasını amaçlar.

Değerleme çalışmasında yapılan imar incelemesi, taşınmazın bulunduğu alanda hangi arazi kullanım türünün öngörüldüğünü, hangi hak ve kısıtlamaların bulunduğunu, imar parselinin nasıl oluştuğunu ve yapıların ne ölçüde yasal olduğunu anlamaya yarar.

Bu nedenle değerleme sürecinde imar planı, imar durumu belgesi, mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi birbirini tamamlayan bir inceleme zinciri oluşturur.

İmar planı taşınmazın büyük plan kararları içindeki yerini gösterir.

İmar durumu belgesi parsel ölçeğinde kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını somutlaştırır.

Mimari proje, yapının plan kararlarına ve parsel koşullarına göre nasıl tasarlandığını gösterir.

Yapı ruhsatı, inşaata başlanabilmesi için idarenin verdiği resmi izindir.

Yapı kullanma izin belgesi ise tamamlanan yapının ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına uygun yapıldığını ve kullanılabileceğini ortaya koyar.

Bu belgeler arasındaki uyum ya da uyumsuzluk, değeri doğrudan etkileyebilir.

Mekansal planlar kademeli bir sistem içinde hazırlanır.

Kaynakta mekansal plan, üst kademeden alt kademeye doğru mekansal strateji planı, çevre düzeni planı ve imar planı olarak açıklanır.

Planlar arası kademeli birliktelik ilkesi gereği, her plan yürürlükteki üst kademe plan kararlarına uygun olmalı, raporuyla bütün oluşturmalı ve alt kademedeki planı yönlendirmelidir.

Bu ilişki değerlemede önemlidir; çünkü bir parselin uygulama imar planındaki yapılaşma hakkı, üst ölçekli plan kararlarından bağımsız düşünülemez.

Üst planların hedef, ilke ve mekansal kararları alt planlara yön verir; alt plan da uygulama düzeyindeki sınırları ve koşulları belirler.

Mekansal strateji planı, ülke ve bölge kalkınma politikaları ile mekansal kararları ilişkilendirir.

Yer altı ve yer üstü kaynakların ekonomiye kazandırılması, doğal, tarihi ve kültürel değerlerin korunması, ulaşım ve altyapı sistemlerinin yönlendirilmesi gibi büyük ölçekli kararlar bu düzeyde düşünülür.

Çevre düzeni planı ise orman, akarsu, göl, tarım arazisi gibi temel coğrafi verileri; kentsel ve kırsal yerleşim, sanayi, tarım, turizm, ulaşım ve enerji gibi sektörlere ilişkin genel arazi kullanım kararlarını belirler.

Bu iki plan türü doğrudan yapı ruhsatı verdiren ayrıntı düzeyinde değildir; fakat taşınmazın gelecekteki çevresel ve sektörel bağlamını anlamak için değerlidir.

İmar planları nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak iki düzeyde hazırlanır.

Nazım imar planı, arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, bölge tiplerini, nüfus yoğunluklarını, gelişme yönlerini, sosyal ve teknik altyapı alanlarını ve ulaşım sistemlerini gösterir.

Uygulama imar planı ise nazım planın ilke ve esaslarına uygun olarak yapı adalarını, yapı nizamını, bina yüksekliğini, taban alanı katsayısını, kat alanı katsayısını veya emsali, yaklaşma mesafelerini, yolları, parkları, meydanları ve altyapı alanlarını ayrıntılı biçimde belirler.

Değerleme uzmanı için uygulama imar planı, parsel üzerinde ne kadar ve nasıl yapılaşılabileceği sorusuna daha doğrudan cevap verir.

Parselasyon planı da bu zincirin uygulama tarafını tamamlar.

Uygulama imar planına uygun olarak imar parsellerinin oluşturulduğu bu plan, paftaları, açıklama raporu ve tescile esas belgeleriyle bir bütündür.

Bir taşınmazın kadastro parselinden imar parseline dönüşmesi, terk, düzenleme ortaklık payı, yol ve donatı alanı gibi sonuçlar doğurabilir.

İmar durumu belgesi ise belirli bir parselin imar planı, plan notları ve yönetmelikteki kullanım kararları çerçevesinde hangi yapılaşma koşullarına sahip olduğunu gösterir.

Bu belge sayesinde parselde terk bulunup bulunmadığı ve ne kadarlık kısmın imarlı olduğu anlaşılabilir.

Mimari proje, yapılaşma hakkının tasarıma nasıl dönüştüğünü gösteren temel belgedir.

Vaziyet planı, kat planları, kesitler, görünüşler, bağımsız bölüm ve ortak alan bilgileri, metrekare cetvelleri, otopark ve sığınak hesapları gibi unsurlar yapının kapsamını somutlaştırır.

Parsel alanı, emsale konu alan, yapı inşaat alanı, taban alanı katsayısı, kat alanı katsayısı, bağımsız bölüm numaraları, net ve brüt alanlar, kotlar, yükseklikler ve yaklaşma mesafeleri projede gösterilmelidir.

Değerleme açısından mimari proje, fiili yapı ile onaylı yapı arasındaki uyumu kontrol etme imkanı verir.

Yapı ruhsatı, projelerin onaylanmasından sonra ilgili idarenin düzenlediği resmi izin belgesidir.

Kanun kapsamındaki yapılar için ruhsat alınmadan inşaata başlanamaz; esaslı tadilatlar da yeniden ruhsat gerektirebilir.

Ruhsat tarihinden itibaren belirli sürelerde başlanmayan veya tamamlanmayan yapılar ruhsatsız yapı sayılabilir.

Buna karşılık boya, sıva, doğrama, çatı onarımı, elektrik ve sıhhi tesisat tamiri gibi basit tadilatlar ruhsat kapsamında değerlendirilmez.

Değerleme uzmanı bu ayrımı bilmelidir; çünkü ruhsatsız ya da ruhsat eklerine aykırı yapı, piyasa değerini, finansmana konu edilebilirliği ve hukuki riskleri etkileyebilir.

Yapı kullanma izin belgesi, tamamlanan yapının kullanılabilmesi için gereken son izin aşamasıdır.

Yapının ruhsat eki projelerine, fen ve sağlık kurallarına uygun yapıldığını gösteren raporlar, enerji kimlik belgesi ve fotoğraflar gibi unsurlarla başvuru yapılır; uygunluk halinde belge düzenlenir.

Kullanma izni bulunmayan yapıların elektrik, su, kanalizasyon, haberleşme gibi hizmetlerden yararlanamaması değeri etkileyebilecek pratik bir sonuçtur.

İmar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi de kaynakta ayrı bir olgu olarak ele alınır; amacı belirli tarihten önce ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış yapıların kayıt altına alınmasıdır.