SPL Gayrimenkul Değerleme Esasları Değerleme Süreci ve Yöntemleri Konu Anlatımı

Değerleme süreci, değerleme uzmanının bir gayrimenkulün değeri hakkında sorulan soruya sistematik biçimde yanıt hazırlamasıdır.

Süreç, görevin kabulüyle başlar ve değer sonucunun müşteriye veya ilgili kullanıcılara raporlanmasıyla tamamlanır.

Bu akış yalnız hesaplama aşamasından ibaret değildir; değerleme sorusunun doğru kurulması, işin kapsamının belirlenmesi, verilerin toplanması ve analiz edilmesi, arazi değerinin tahmini, uygun yaklaşımların uygulanması, değer göstergelerinin uyumlaştırılması ve tanımlanan değerin raporlanması birbirine bağlı aşamalardır.

Her aşama, bir sonraki aşamanın güvenilirliğini etkiler.

İlk basamak değerleme sorununun tanımlanmasıdır.

Sorun açık kurulmazsa hangi değerin, kimin için, hangi amaçla ve hangi tarih itibarıyla arandığı belirsiz kalır.

Bu nedenle müşteri ve varsa diğer kullanıcılar tanımlanır.

Değerlemenin kullanım amacı belirlenir; çünkü alış-satış, kira, finansal tablo, kamulaştırma, vergi veya teminat amacı farklı bilgi ve değer esası gerektirebilir.

Değer esası pazar değeri, makul değer, yatırım değeri, sinerji değeri veya tasfiye değeri gibi kavramlardan hangisinin kullanılacağını gösterir.

Değerleme tarihi de zorunlu bir unsurdur; pazar koşulları değiştiği için değer yalnız belirli tarih itibarıyla geçerlidir.

Rapor tarihiyle değerleme tarihi aynı olmayabilir.

Gayrimenkulün tanımı, sürecin hem fiziksel hem hukuki tarafını oluşturur.

Taşınmazın konumu, fiziki özellikleri, yasal durumu, ekonomik özellikleri, mülkiyet hakları, değerlemeye dahil veya hariç tutulacak unsurları ve arazi kullanım kısıtları açıklanmalıdır.

Yerinde inceleme, parselin haritadan doğrulanması, gerektiğinde ilgili resmi kurumlardan yardım alınması fiziksel tanıma örnektir.

Hukuki tanımlamada tapu bilgileri, tesciller, şerhler ve beyanlar önem taşır.

Bu kayıtlar taşınmazın tasarrufunu kısıtlayabilir veya değer üzerinde olumlu ya da olumsuz etki doğurabilir.

Varsayımlar ve özel varsayımlar da taraflara açıklanmalı, özellikle ekonomik kararları etkileyebilecek olanlar işin kapsamında kabul edilmelidir.

İşin kapsamı, değerleme çalışmasının sözleşme niteliğindeki çerçevesidir.

Değerlemeyi yapanın kimliği, müşteri ve diğer kullanıcıların kimliği, değerleme konusu gayrimenkul, para birimi, amaç, değer esası, değerleme tarihi, yapılacak incelemenin niteliği ve kısıtları, kullanılacak bilgi kaynakları, varsayımlar, rapor türü ve raporun kullanım kısıtları bu kapsamda belirlenir.

Bazı unsurlar çalışma başında tam bilinmeyebilir; yeni bilgi çıktıkça kapsam güncellenebilir.

Ancak nihai rapor hazırlanmadan önce bu kapsamın müşteriye açıklanması gerekir.

Yazılı kapsam, hem kullanıcı beklentisini hem de uzmanın sorumluluk sınırını netleştirir.

Verilerin toplanması aşamasında uzman genel ve özgün verileri ayırarak çalışır.

Genel veriler, pazarın sosyal, ekonomik, yasal, çevresel ve politik koşullarındaki değişimlerden elde edilir.

Özgün veriler ise değerleme konusu gayrimenkul ve emsal gayrimenkullere ilişkin ayrıntıları kapsar.

Arz tarafında rakip mülklerin doluluk oranları, miktarı ve kalitesi; talep tarafında mevcut veya potansiyel kullanıcıların demografik ve ekonomik özellikleri değerlendirilebilir.

Toplanan verilerin anlamlı, ilişkili ve doğrulanmış olması gerekir.

Değer görüşü, eksik veya ilgisiz veri üzerine kurulursa yöntem doğru seçilse bile sonuç zayıflar.

Veri analizi içinde pazar analizi özel önem taşır.

Pazar analizi, değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu pazar koşullarını anlamayı; hedef kitle pazarını, arzı ve talebi incelemeyi sağlar.

Hedef pazar, müşterilerin nereden geldiği, hangi ikame mülkleri değerlendirdiği veya benzer gayrimenkullerin hangi alanda rekabet ettiği üzerinden belirlenebilir.

Perakende gayrimenkullerde nüfus, gelir, rakip mağazalar, trafik düzeni ve erişim gibi unsurlar önem kazanır.

İş merkezlerinde ise daha geniş bir il ölçeği, bina kalitesi, kiracı yapısı ve özel mevki dikkate alınabilir.

Talep ve arz tahminleri, yalnız bugünkü durumu değil, pazarın doygunluk veya gelişme ihtimalini de anlamaya yarar.

En verimli ve en iyi kullanım analizi, taşınmazın potansiyelini değerlendiren temel aşamadır.

Bu kavram, varlığın fiziki olarak mümkün, yasal olarak izin verilen, finansal olarak yapılabilir ve azami düzeyde verimli kullanımını ifade eder.

Analiz özellikle arazi için güçlüdür; çünkü geliştirmeler, araziye katkıda bulundukları ölçüde değer taşır.

Boş arazi varsayımıyla alternatif kullanımlar karşılaştırılır; üzerinde yapı varsa mevcut geliştirmelerin korunması, iyileştirilmesi, yıkılması veya farklı kullanıma dönüştürülmesi değerlendirilir.

Bir kullanım çok karlı görünse bile imar kuralları izin vermiyorsa veya fiziksel altyapı elverişli değilse en verimli ve en iyi kullanım olamaz.

Arazi değerinin tahmini, geliştirilmiş mülklerde bile ayrı düşünülmelidir.

Arazi gelecekteki yarar beklentisi, arz-talep dengesi, ikame seçenekleri, çevresel ve ekonomik denge gibi ilkelerden etkilenir.

Arazi değeri genellikle boşmuş ve en ekonomik kullanıma hazırmış gibi değerlendirilir.

Pazar yaklaşımında benzer boş parsellerin satışları incelenir, karşılaştırılır ve düzeltilir.

Doğrudan emsal bulunmadığında çıkartma tekniği, paylaştırma yöntemi, arazi artık değeri yöntemi, yer kirası kapitalizasyonu veya indirgenmiş nakit akışları gibi alternatif yöntemler kullanılabilir.

Maliyet yaklaşımında arazi değerinin ayrıca tahmin edilmesi özellikle gereklidir.

Değerleme yaklaşımları üç ana grupta toplanır: pazar yaklaşımı, gelir yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı.

Pazar yaklaşımı, gayrimenkulü fiyat bilgisi bulunan aynı veya benzer gayrimenkullerle karşılaştırarak gösterge değer üretir.

Son dönemde satış, aktif işlem gören benzer mülkler veya güncel gözlemlenebilir işlemler varsa güçlüdür.

Gelir yaklaşımı, gelecekteki nakit akışlarını bugünkü değere dönüştürerek değer bulur; gelir yaratma kabiliyeti katılımcı açısından temel unsur olduğunda öne çıkar.

Maliyet yaklaşımı, eşit faydaya sahip bir gayrimenkulü edinme veya yeniden oluşturma maliyetinden fazla ödeme yapılmayacağı ilkesine dayanır; ikame veya yeniden üretim maliyetinden yıpranma payları düşülür.

Yaklaşım seçimi, her yöntemin her duruma uygun olmadığı kabulüyle yapılır.

Eski yapılarda amortisman tahmini zor olduğu için maliyet yaklaşımı zayıflayabilir.

Çöp toplama tesisi gibi özgün yapılarda pazar yaklaşımı sınırlı kalabilir.

Konutlarda gelir yaklaşımı her zaman en uygun yöntem olmayabilir.

Uzman, görevin amacı ve değer esası, yöntemin güçlü ve zayıf yönleri, gayrimenkulün niteliği, pazar katılımcılarının kullandığı yaklaşımlar ve güvenilir bilgi mevcudiyetini birlikte değerlendirir.

Tek bir yönteme yüksek güven duyulan durumda birden fazla yöntem zorunlu olmayabilir; fakat tek yöntem yeterli kanıt vermiyorsa birden fazla yaklaşım kullanılmalıdır.