SPL Gayrimenkul Mevzuatı Konu Anlatımı

III-62.3 Tebliği, sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme hizmeti verecek kuruluşların yetkilendirilmesi, faaliyetleri, bağımsızlığı, sorumluluğu ve yetki iptaline ilişkin esasları düzenler. Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme, mevzuat kapsamındaki işlemlere konu gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız biçimde takdir edilmesidir. Kuruluşun anonim şirket olması, unvanında değerleme ibaresi bulunması, nama yazılı pay yapısı, asgari sermaye, sorumlu değerleme uzmanı ortaklığı ve yeterli değerleme kadrosu gibi şartlar aranır. Gayrimenkul değerleme uzmanı, konut değerleme uzmanı ve sorumlu değerleme uzmanı farklı tecrübe ve lisans koşullarına tabidir. Tebliğ emlak komisyonculuğunu yasaklar, bağımsızlığı merkeze alır, sözleşme ve rapor zorunluluğu getirir. Hatalı, yanıltıcı veya standartlara aykırı raporlar yetki ve lisans iptaline yol açabilir.

Türk Medeni Kanunu'nun eşya hukuku hükümleri, taşınmaz değerlemesinin hukuki zeminini oluşturur. Mülkiyet, eşya üzerinde kullanma, yararlanma, tasarruf ve haksız müdahalelere karşı korunma yetkilerini sağlayan en geniş ayni haktır. Ayni haklar eşya üzerinde doğrudan hakimiyet verir ve herkese karşı ileri sürülebilir; bu yönleriyle yalnız belirli kişiye karşı kullanılabilen nispi haklardan ayrılır. Taşınmaz mülkiyetinin konusu arazi, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler ve tapu sicilinde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklardır. Sınırlı ayni haklar irtifak, rehin ve taşınmaz yükü gibi mülkiyetten daha dar yetkiler verir. Zilyetlik fiili hakimiyet ve zilyetlik iradesine dayanır; taşınırlarda aleniyet işlevi görürken taşınmazlarda bu işlevi tapu sicili üstlenir. Değerleme açısından kritik nokta, ekonomik değerin hangi hakka ve hangi sicil görünümüne bağlı olduğunu ayırt etmektir.

İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler, taşınmazın yalnız bugünkü kullanımını değil, hukuken izin verilen kullanımını ve yapılaşma kapasitesini belirler. 3194 sayılı İmar Kanunu yerleşme yerleri ile yapılaşmaların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun oluşmasını amaçlar; belediye ve mücavir alan içinde ve dışında yapılacak planlar ile resmi ve özel yapıları kapsar. Mekansal plan sistemi, mekansal strateji planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı arasında kademeli birliktelik kurar. Uygulama imar planı; yapı adası, kullanım, yapı nizamı, yükseklik, emsal, yaklaşma mesafesi ve altyapı kararları gibi değerlemeye doğrudan etki eden ayrıntıları gösterir. İmar planları düzenleyici idari işlem niteliğindedir; değişiklikler taşınmaz değerini artırabilir veya azaltabilir. Bu nedenle değerleme uzmanı, inşa tarihindeki haklar ile değerleme tarihindeki imar durumunu ayrı ayrı incelemelidir.

İskan Kanunu, göçmenlerin, göçebelerin, yerleri kamulaştırılanların ve milli güvenlik nedeniyle yerleri değiştirilenlerin yerleştirilmesi ile köylerde fiziksel yerleşimin düzenlenmesine ilişkin esasları belirler. Kanunun amacı yalnız konut sağlamak değildir; tarımsal veya tarım dışı iskân, geçici barındırma, kredi, arsa ve arazi tahsisi, nakil, üretici hale getirme ve hak sahiplerinin yükümlülüklerini birlikte düzenler. Tarımsal iskân arazi, işletme binası, konut, hayvan, araç-gereç ve kredi unsurlarını; tarım dışı iskân arsa, konut, araç-gereç, tezgah ve kredileri kapsayabilir. Hak sahipliği aile esasına göre belirlenir; temlik edilen taşınmazlar aile fertleri adına eşit hisselerle tapuya tescil edilir. Borç ödenmeden satış, bağış, rehin, satış vaadi şerhi ve haciz yasakları uygulanır. Değerleme açısından konu, kamu eliyle yerleştirilen taşınmazların mülkiyet, takyit ve geri alma risklerini anlamaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunu, tamamlanmış veya projelendirilmiş yapılarda bağımsız bölümlerin ayrı mülkiyet konusu olmasını, bu bölümlerin arsa payı ve ortak yerlerle bağlantısını düzenler. Değerleme açısından temel nokta, bağımsız bölümün tek başına kullanılabilir olması, tapu sicilinde ayrı sayfaya kaydedilmesi ve ortak yerlerden ayrılmayan bir hak yapısı içinde düşünülmesidir. Kat irtifakı, henüz yapı kullanma izni süreci tamamlanmadan arsa payına bağlı olarak kurulan geçiş niteliğinde bir haktır; yapı kullanma izniyle kat mülkiyetine dönüşebilir. Yönetim planı, kat malikleri kurulu, yönetici, ortak giderler, yasak tadilatlar ve toplu yapı hükümleri de taşınmazın hukuki kullanılabilirliğini etkiler. Bu nedenle bir bağımsız bölüm incelenirken yalnız fiziki alan değil, arsa payı, eklenti, ortak alan, yönetim düzeni ve tapu kaydı birlikte değerlendirilir.

Belediye Kanunu, mahalli müşterek ihtiyaçların yerinden yönetim ilkesiyle karşılanmasını düzenleyen temel çerçevedir. Belediye; belde halkının ortak nitelikteki ihtiyaçları için kurulan, karar organı seçimle oluşan, idari ve mali özerkliğe sahip kamu tüzel kişisidir. Gayrimenkul değerleme bakımından belediyenin imar, altyapı, çevre, ulaşım, park, konut, kentsel dönüşüm, ruhsat ve denetim yetkileri doğrudan önem taşır. Belediye meclisi karar, encümen yürütme ve inceleme, belediye başkanı ise temsil ve uygulama odağında çalışır. Belediye sınırları, mahalle kurulması, birleşme ve katılma gibi idari sınır kararları da taşınmazın hizmet alanını ve planlama rejimini etkileyebilir. Bu nedenle bir taşınmaz analizinde belediye yalnız vergi veya ruhsat makamı değil, planlama, uygulama, altyapı ve yerel kamu hizmetlerinin hukuki belirleyicisidir. Yetki zinciri bu analizin temelidir.

Büyükşehir Belediyesi Kanunu, büyük yerleşim alanlarında belediye hizmetlerinin iki kademeli bir sistemle yürütülmesini düzenler. Büyükşehir belediyesi ile ilçe belediyeleri aynı coğrafyada görev yapar; ancak imar, altyapı, ulaşım, koordinasyon ve denetim bakımından yetkiler paylaşılmıştır. Büyükşehir modeli, özellikle nazım imar planı, ana ulaşım kararları, altyapı koordinasyonu, büyük ölçekli çevre ve hizmet yatırımları nedeniyle gayrimenkul değerlemesini doğrudan etkiler. İlçe belediyeleri uygulama imar planı, ruhsat ve yerel hizmetlerde önemli rol oynasa da, büyükşehir plan kararları ve denetimi üst ölçekli çerçeveyi belirler. Bu nedenle büyükşehir sınırları içindeki taşınmazlarda yalnız ilçe belediyesi belgelerine bakmak yeterli değildir; büyükşehir planı, koordinasyon kararları, ulaşım ağı, altyapı durumu ve yetki paylaşımı birlikte değerlendirilmelidir. Yetki ölçeği değerleme varsayımlarını, emsal seçimini ve hukuki risk yorumunu doğrudan değiştirir.

Kamulaştırma Kanunu, kamu yararının gerektirdiği durumlarda Devlet ve kamu tüzel kişilerinin özel mülkiyetteki taşınmazları, kaynakları veya irtifak haklarını bedel karşılığında edinmesini düzenler. Değerleme açısından kanun; kamu yararı kararı, idari hazırlık, tapu şerh ve belirtmeleri, satın alma usulü, bedel tespiti, tam veya kısmi kamulaştırma, irtifak kurulması, acele kamulaştırma ve eski malikin geri alma hakkı gibi birçok sonucu birlikte doğurur. Tapu kaydındaki kamulaştırma belirtmesi, 31/b şerhi veya idareler arası devir kaydı, taşınmazın plan ve mülkiyet rejimini anlamak için ayrıca incelenmelidir. Kamulaştırma bedeli belirlenirken taşınmazın cinsi, konumu, kullanım durumu, gelir veya emsal özellikleri ve kamulaştırmadan sonra kalan kısmın değer değişimi dikkate alınır. Bu nedenle kamulaştırma, yalnız idarenin edinim işlemi değil, değer analizinin de özel bir alanıdır.

Tapu Kanunu, günümüzde birçok konuda Türk Medeni Kanunu ve Tapu Sicili Tüzüğü ile birlikte okunması gereken, fakat bazı başlıklarda halen değerleme için belirleyici olan bir mevzuattır. Kamu kurumlarına ait taşınmazlarda temsil yetkisi, tüzel kişilerde yetki belgesi, yoldan ihdas, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhi, resmi senetli ve senetsiz tapu işlemleri, yabancıların taşınmaz edinimi ve tapu sicilinde hak sahibinin belirlenmesi bu başlıkların başında gelir. Değerleme uzmanı için tapu kaydı yalnız malik adını göstermez; mülkiyetin türünü, şerhleri, beyanları, irtifakları, kısıtlamaları ve işlem güvenliğini de gösterir. Bu nedenle tapu incelemesi, imar ve fiili durum analizinden önce gelen temel hukuki kontrol alanıdır. Tapu sicilindeki her kayıt, taşınmazın işlem güvenliğine ayrı bir hukuki anlam katar.

Kadastro, başlangıçta arazi vergisinin toplanmasına hizmet eden bir sınırlandırma ve yazım faaliyeti iken bugün mülkiyet sistemi, tapu sicili, harita üretimi ve mekânsal bilgi altyapısıyla bağlantılı temel bir kamu fonksiyonudur. Türkiye’de kentsel ve kırsal alanlarda ayrı yürüyen kadastro düzenlemeleri 3402 sayılı Kadastro Kanunu ile birleştirilmiştir. Kanunun amacı, ülke koordinat sistemine göre kadastral veya topoğrafik kadastral haritaya dayalı biçimde taşınmazların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirlemek, hukuki durumlarını tespit etmek, Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicilini kurmak ve mekânsal bilgi sistemi altyapısını oluşturmaktır. Kadastro bölgeleri ilçe idari sınırlarıyla belirlenir ve ilan edilir. Kadastro ekibi teknisyenler, muhtar ve bilirkişilerden oluşur; komisyon ise itirazların niteliğine göre teknik ve hukuki değerlendirme yapar. Çalışma alanı, ilan, sınırlandırma, tutanak, kontrol ve itiraz süreçleri mülkiyet güvenliği açısından birbirini tamamlar.

Yapı denetimi, yapının ruhsatına, projelerine, fen ve sanat kurallarına, sağlık kurallarına ve standartlara uygun biçimde üretilmesini güvenceye alan kamusal denetim sistemidir. 4708 sayılı Kanun, kamu yapıları, ruhsata tabi olmayan bazı yapılar ve sınırlı büyüklükteki istisnalar dışında geniş bir yapı alanına uygulanır. Sistem; yapı sahibi, müteahhit, proje müellifi, yapı denetim kuruluşu, laboratuvar, ilgili idare ve Bakanlık arasındaki görev paylaşımına dayanır. Yapı denetim kuruluşu yalnızca denetim işiyle uğraşır, projeleri ve zemin raporlarını inceler, imalatı ruhsat ve eklerine göre izler, malzeme deneylerini yaptırır ve aykırılıkları idareye bildirir. Sorumluluk kusur oranına göre belirlenir; taşıyıcı sistem bakımından yapı kullanma izninden sonra daha uzun, taşıyıcı olmayan kısımlar bakımından daha kısa süreli sorumluluk öngörülür. Hizmet sözleşmesi, yapı sahibiyle kuruluş arasında kurulur ve bedel emanet hesap üzerinden ödenir.

6306 sayılı Kanun, afet riski taşıyan alanlar ile riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak için iyileştirme, tasfiye ve yenileme usullerini düzenler. Mevzuatın merkezinde riskli alan, rezerv yapı alanı ve riskli yapı kavramları bulunur. Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski bilimsel ve teknik verilere göre belirlenen yapıdır. Süreç genellikle risk tespiti, tapu beyanı ve ilan, tahliye-yıkım, maliklerin uygulama kararı ve yeniden inşa aşamalarından oluşur. Başkanlık, Bakanlık, TOKİ ve idare uygulamada güçlü yetkilere sahiptir; imar ve yapılaşma işlemleri geçici olarak durdurulabilir, bazı kamu taşınmazları devredilebilir, anlaşma yoluyla tahliye edilenlere kira yardımı veya geçici konut desteği sağlanabilir. Değerleme açısından 6306 belirtmeleri, mülkiyet, kullanım, satış ve proje risklerini doğrudan etkiler.

Taşınmaz kiralarına ilişkin mevzuatın çekirdeğini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu oluşturur. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakması, kiracının da kira bedeli ödemeyi üstlenmesidir. Taşınmaz kiralarında teslim, ayıptan sorumluluk, üçüncü kişinin üstün hakkı, tapu siciline şerh, kira bedelini ödeme, özenle kullanma, alt kira, kira ilişkisinin devri ve sözleşmenin sona ermesi temel konulardır. Konut ve çatılı işyeri kiraları kiracıyı koruyan daha sınırlayıcı hükümlere bağlanır; kira artışı, güvence, fesih, tahliye davası ve yeniden kiralama yasağı özel önem taşır. Kamu taşınmazlarının kiralanmasında ise Hazine taşınmazları, Devlet İhale Kanunu ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik çerçevesinde ayrı usullere tabidir. Değerleme açısından kira sözleşmesinin süresi, şerhi, fesih riski ve kamu ihale rejimi gelir analizini etkiler.

Emlak Vergisi Kanunu, Türkiye sınırları içindeki binalar, arsalar ve araziler üzerinden alınan vergiyi düzenler. Vergi 1986’dan itibaren belediyelerin önemli gelir kaynaklarından biri haline gelmiş; tarh, tahakkuk ve tahsil işlemleri belediyelerce yürütülmüştür. Bina vergisinin konusu, yapıldığı madde ne olursa olsun karada veya su üzerindeki sabit inşaattır; arsa ve arazi vergisi ise arazi ve belediyece parsellenmiş veya kanunen arsa sayılan yerleri kapsar. Mükellef kural olarak malik, varsa intifa hakkı sahibi, bunlar yoksa taşınmazı malik gibi tasarruf edendir. Paylı mülkiyette pay oranında, elbirliği mülkiyetinde müteselsil sorumluluk doğar. Vergi değeri binalarda inşaat maliyeti ve arsa payı, arsalarda normal alım satım bedeli, arazilerde cins, sınıf ve kullanma durumu gibi esaslarla belirlenir. Bu değer piyasa değeriyle aynı kabul edilmez.

Gayrimenkul alım-satım ve inşa kazançlarının vergilendirilmesi Gelir Vergisi Kanunu, Kurumlar Vergisi Kanunu ve Katma Değer Vergisi Kanunu ile ilişkilidir; gerçek kişiler bakımından temel ayrım Gelir Vergisi Kanununda yapılır. Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların kazancı ticari kazançtır. Satın alınan veya trampa ile edinilen arazinin beş yıl içinde parsellenip satılması da ticari kazanç kapsamında değerlendirilir. Ticari organizasyon, işlem çokluğu ve kazanç amacı ticari kazanç ayrımında belirleyicidir. Ticari amaç ve devamlılık yoksa, ivazlı edinilen bazı gayrimenkullerin beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan gelir değer artışı kazancı olabilir. İvazsız edinimler değer artışı kazancına girmez. Safi değer artışı; satış bedelinden maliyet, gider, vergi ve harçlar düşülerek bulunur. Edinme tarihi çoğunlukla tapu tesciliyle belirlenir.

Gayrimenkullerin kiraya verilmesinden doğan kazançların vergilendirilmesi, kiraya verenin niteliği, kiracının tevkifat yükümlülüğü, gelirin beyanı ve KDV istisnaları birlikte değerlendirilerek anlaşılır. Gelir Vergisi Kanunu çerçevesinde işyeri kira ödemelerinde, tevkifat yapmakla yükümlü kişi ve kurumlar kira ödemesi sırasında kiralayan adına vergi kesintisi yapar. Gerçek kişilerin başka gerçek kişilere konut kiralamasında bu kesinti doğmaz; çünkü gerçek kişiler genel olarak tevkifat yapmak zorunda olanlar arasında sayılmaz. Kurum aktifine kayıtlı taşınmazlardan elde edilen kira ise gayrimenkul sermaye iradı değil, kurum kazancı içinde ticari kazanç niteliğinde değerlendirilir. KDV bakımından Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesindeki mal ve hakların kiralanması genel olarak verginin konusuna girer; ancak iktisadi işletmeye dahil olmayan bazı gayrimenkul kiralamaları için istisna düzenlenmiştir. Bu başlıkta temel beceri, kira türünü ve taraf sıfatlarını doğru eşleştirmektir.

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'na dayanan, kamu tüzel kişiliğine sahip öz düzenleyici bir meslek birliğidir. Statünün temel işlevi Birliğin organlarını, görev ve yetkilerini, üyelik esaslarını, gelir-gider düzenini, disiplin hükümlerini ve çalışma ilkelerini belirlemektir. Birlik, gayrimenkul piyasasının ve değerleme faaliyetlerinin gelişmesini destekler; meslek kuralları ve değerleme standartları oluşturur; üyelerin dayanışma, özen ve disiplin içinde çalışmasını hedefler. Üyelik yapısı, gayrimenkul değerleme lisansına sahip gerçek kişiler ile Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilen tüzel kişi değerleme kuruluşlarından oluşur. Üyelik başvurusu, aidat, askıya alma ve kayıt silme kuralları mesleki faaliyete doğrudan etki eder. Genel kurul en yüksek karar organı, yönetim kurulu yürütme organı, denetleme kurulu ise hesap ve işlemleri izleyen organdır. TDUB bu yönüyle sektörel temsil ile mesleki gözetimi birleştirir.