SPL Geniş Kapsamlı Sermaye Piyasası Mevzuatı ve Meslek Kuralları Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği III-52.3 Konu Anlatımı

Gayrimenkul yatırım fonu, gayrimenkullerin sermaye piyasası içinde kolektif yatırım mantığıyla işletilmesini sağlayan özel bir fondur.

Fon, nitelikli yatırımcılardan katılma payı karşılığında toplanan para, gayrimenkuller, belirli kamu bağlantılı projeler kapsamındaki bağımsız bölümler veya gayrimenkule dayalı haklarla kurulur.

Bu değerler, pay sahipleri hesabına ve inançlı mülkiyet esasına göre portföy halinde işletilir.

Kurucu olabilecek kuruluşlar Kuruldan faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri, gayrimenkul portföy yönetim şirketleri veya gayrimenkul ve girişim sermayesi portföy yönetim şirketleridir.

Fon bir içtüzükle süreli veya süresiz kurulabilir ve genel kural olarak tüzel kişiliği bulunmayan bir malvarlığıdır.

Ancak tapu, ticaret sicili, tescil, değişiklik, terkin, düzeltme, anonim ortaklık kuruluşu, sermaye artırımı ve pay devri gibi sicil işlemleriyle sınırlı olarak tüzel kişiliği varmış gibi kabul edilir.

Bu sınırlı tüzel kişilik kabulü, gayrimenkul fonlarının neden klasik menkul kıymet fonlarından farklı düzenlendiğini gösterir.

Gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hakların hukuken fon adına tescil edilmesi gerekir; tapu ve ticaret sicilinde fon adına yapılacak işlemler kurucu ile portföy saklayıcısını temsil eden yetkililerin müşterek imzasıyla yürütülür.

Böylece fonun malvarlığı, kurucunun kendi bilançosu içinde eriyen bir değer gibi değil, yatırımcılar hesabına ayrı tutulan bir portföy gibi çalışır.

Fon malvarlığı kurucunun, portföy saklayıcısının ve portföy yöneticisinin malvarlığından ayrıdır; kamu alacakları dahil haczedilemez, ihtiyati tedbire konu edilemez ve iflas masasına dahil edilemez.

Kurucu veya yöneticinin üçüncü kişilere olan borçları ile fonun alacakları da birbirine mahsup edilemez.

Tebliğin yatırım politikası bakımından ana eşiği, fon toplam değerinin en az yüzde sekseninin gayrimenkul yatırımlarından oluşmasıdır.

Gayrimenkul yatırımları yalnız bina alımıyla sınırlı değildir.

Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar, belirli gayrimenkul projeleri, gayrimenkul yatırım ortaklıklarınca ihraç edilen sermaye piyasası araçları, aktif toplamının önemli kısmı yurtiçi gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklık payları, gayrimenkul sertifikaları, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının fon kullanıcısı olduğu kira sertifikaları, diğer gayrimenkul yatırım fonlarının katılma payları, portföydeki gayrimenkullerin vadeli satışından doğan alacaklar ve gayrimenkul yatırımlarından kaynaklanan KDV alacakları bu grupta yer alır.

Bunun yanında paylar, borçlanma araçları, vadeli mevduat, katılma hesabı, yatırım fonu katılma payı, repo, ters repo, kira sertifikası, varant, sertifika, Takasbank para piyasası işlemi ve Kurulca uygun görülen başka araçlar diğer yatırımlar olarak portföyde bulunabilir.

Fonun hedef kitlesi nitelikli yatırımcıdır.

Bu nedenle tanıtım ve reklamlarında satışın yalnız gerekli koşulları sağlayan nitelikli yatırımcılara yapılacağı belirtilmelidir.

Katılma paylarının satışına başlandıktan sonra fonun asgari portföy büyüklüğüne belirli süre içinde ulaşması gerekir.

Bilgilendirme dokümanları fon içtüzüğü ve ihraç belgesinden oluşur.

İçtüzük, katılma payı sahipleri ile kurucu, portföy saklayıcısı ve portföy yöneticisi arasındaki temel sözleşmesel çerçeveyi kurar; ihraç belgesi ise fonun niteliği ve satış şartları hakkındaki bilgileri içerir.

Aynı fonda farklı pay grupları oluşturulabilir ve bilgilendirme dokümanlarında esasları açıklanmak şartıyla alım satım birim pay değerinden farklı fiyat üzerinden yapılabilir.

Kurucu, fon katılma payı sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde fonun temsili, yönetimi, yönetimin denetlenmesi ve faaliyetlerin içtüzük ile ihraç belgesine uygun yürütülmesinden sorumludur.

Portföy yönetimi hizmeti dışarıdan alınabilir; ancak dış hizmet kurucunun sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Fonun yatırım komitesi, aldığı kararlarla sınırlı olarak gayrimenkul yatırım portföyünün yönetiminden sorumludur.

Kurucuların yönetim kurulunda gayrimenkul yatırımları konusunda deneyimli en az bir üye bulunması, yatırım komitesinde yönetim kurulu üyesi, genel müdür ve gerekli nitelikleri taşıyan gayrimenkul değerleme uzmanının yer alması beklenir.

Risk yönetim sistemi de finansman riski, likidite riski ve gayrimenkul yatırımlarına özgü diğer muhtemel riskleri kapsamalıdır.

Saklama ve değerleme hükümleri gayrimenkul fonunun güvenilirliği için merkezidir.

Fiziken veya kayden saklanabilen varlıklar portföy saklama düzenlemelerine göre saklanır; saklanması mümkün olmayan varlıkların fona aidiyetini gösteren bilgi, belge ve kayıtlar portföy saklayıcısı nezdinde tutulur.

Gayrimenkul alımı, satımı, kiraya verilmesi, hakların değiştirilmesi, ipotek tesisi, yıl sonu değerleri ve bazı devir işlemleri için rayiç değer veya rayiç kira bedeli tespit ettirilir.

Değerleme Kurulca listeye alınmış ve kurucu ile yöneticiden bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca yapılır.

Aynı değerleme kuruluşundan üst üste en fazla üç yıl hizmet alınabilmesi, bağımsız değerlemenin süreklilik içinde fakat aşırı bağımlılık oluşturmadan yürütülmesi amacına hizmet eder.

Fon, kredi veya faizsiz finansman kullanabilir; sınır fon toplam değerinin azami yüzde ellisidir.

Bu finansmanın niteliği, tutarı, faizi, komisyonu, alındığı kuruluş ve geri ödeme bilgileri yatırımcılara bildirilir.

Kredi temini için portföydeki varlıklar üzerinde rehin veya sınırlı ayni hak kurulabilir; bunun dışında fon malvarlığı teminat gösterilemez.

Performans ücreti de fon ihraç sözleşmesinde hüküm bulunması şartıyla fona veya katılma payı sahiplerine tahakkuk ettirilebilir.

Performans ücretinin tahakkuk ve tahsiline ilişkin usul yatırımcılara bildirilir, portföy saklayıcısı hesaplamanın kurucu yönetim kurulu kararına uygunluğunu kontrol eder.

Performans ücreti katılma payı sahiplerine tahakkuk ettirilen fonların Borsa’da işlem görememesi, yatırımcı profili ile likidite yapısı arasındaki uyumu korur.

Kamuyu aydınlatma ve yatırımcı bilgilendirmesi, fonun kapalı nitelikli yatırımcı yapısına rağmen ihmal edilmez.

KAP sayfası oluşturulur; özet ve genel bilgiler, içtüzükler, ihraç belgeleri, tadil metinleri ve finansal raporlar ticari sır niteliğindeki bilgiler gizlenebilerek ilan edilir.

Gayrimenkul yatırımlarına ilişkin bilgiler, yatırımlarla fon yönetiminde görev alan kişiler arasındaki ilişkiyi de gösterecek biçimde yatırımcılara bildirilir.

Değerleme raporları portföy saklayıcısına gönderilir ve yatırımcıların incelemesine açık tutulur.

Fonlar başka bir fonla birleşemez veya başka bir fona dönüştürülemez; sona erme ve tasfiyede yatırım fonlarına ilişkin düzenlemeler kıyasen uygulanır.

Proje gayrimenkul yatırım fonları bu yapının özel bir görünümüdür.