İmar Kanunu ve İlgili Yönetmelikler Konu Anlatımı

İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler, gayrimenkul değerlemesinde hukuki değerin en görünür belirleyicilerindendir.

Bir arsanın veya yapının ekonomik değeri yalnız konum, büyüklük ve fiziksel niteliklerden doğmaz; hangi kullanıma ayrıldığı, ne kadar yapılaşma hakkı taşıdığı, hangi plana ve hangi kurala tabi olduğu da değeri belirler.

Kaynak, özellikle hızlı kentleşme, imar planlarıyla arazi kullanımının değişmesi ve yapıların yasallığının değerleme bakımından önemini vurgular.

Değerleme uzmanı bu nedenle taşınmazın planlama ve yapı sürecini belgeleriyle incelemeli, mevcut durumun plan kararları ve hukuki kurallarla uyumunu değerlendirmelidir.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun amacı, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun oluşmasını sağlamaktır.

Kapsamı belediye ve mücavir alan sınırları içindeki ve dışındaki planları, ayrıca resmi ve özel bütün yapıları içine alır.

Bu geniş kapsam, eski mevzuattaki belediye sınırı ağırlıklı yaklaşımın ötesine geçildiğini gösterir.

Kanun, herhangi bir sahanın her ölçekteki plan ilkelerine, bölgenin koşullarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı amaçlarla kullanılamayacağını da ortaya koyar.

Bu kural, imarın yalnız inşaat ruhsatı değil, arazi kullanımının hukuki çerçevesi olduğunu gösterir.

Kaynak, İmar Kanunu'nun genel nitelikli bir yasa olduğunu ve özel kanunlarla düzenlenen alanlarda özel mevzuatın öncelikle uygulanacağını belirtir.

Turizm, kültür ve tabiat varlıkları, Boğaziçi veya büyükşehir yönetimi gibi özel alanlarda İmar Kanunu'nun özel kanunlara aykırı olmayan hükümleri uygulanır.

Değerleme açısından bu ayrım önemlidir; çünkü aynı imar terimi farklı koruma, kıyı, turizm veya özel proje rejimleri altında farklı sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle değerleme uzmanı, yalnız imar durumu belgesini değil, taşınmazın özel mevzuata tabi olup olmadığını da araştırmalıdır.

İmar mevzuatının ana düzenleme alanları imar planları, arsa düzenlemesi, yapı, yapı denetimi ve imar yaptırımlarıdır.

Planlar gelecekteki arazi kullanımını ve yapılaşma haklarını belirler.

Arsa düzenlemesi kadastro parselinin imar parseline dönüşümünü sağlar.

Yapı hükümleri ruhsat, proje, kullanım ve teknik kurallarla ilgilidir.

Yapı denetimi, inşaatın mevzuata ve projeye uygun yürütülmesini hedefler.

İmar yaptırımları ise ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılaşmada idari sonuçları gündeme getirir.

Bu beş alanın her biri, taşınmazın değerine ve hukuki riskine doğrudan temas eder.

Mekansal planlama kademesi, planların birbirine üstünlük ve yön verme ilişkisini kurar.

Kaynağa göre mekansal planlar mekansal strateji planı, çevre düzeni planı ve imar planlarından oluşur; imar planları da nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak hazırlanır.

Her plan üst kademedeki plana uygun olmak, raporuyla bütün oluşturmak ve alt kademedeki planı yönlendirmek zorundadır.

Bu kademeli birliktelik ilkesi nedeniyle uygulama imar planı, üst ölçekteki ana arazi kullanım kararlarını keyfi olarak değiştiremez.

Sınavda plan ölçeklerini ezberlemekten daha önemli olan, alt planın üst plana bağlı olduğunu kavramaktır.

Nazım imar planı, çevre düzeni planının genel ilke ve kararlarına uygun olarak arazi parçalarının genel kullanım biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yönünü, nüfus yoğunluklarını, ulaşım sistemlerini ve sosyal-teknik altyapı alanlarını gösterir.

Uygulama imar planı ise nazım plan esaslarına göre daha ayrıntılı kararlar getirir; yapı adaları, kullanım türleri, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, kat alanları katsayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafeleri, yol ve altyapı kararları bu planda belirlenir.

Değerleme raporunda emsal, yükseklik, çekme mesafesi ve kullanım türü gibi verilerin özellikle uygulama imar planı düzeyinde kontrol edilmesi bu yüzden gereklidir.

İmar planlarının üzerine çizildiği halihazır haritalar ve kadastral durum da önemlidir.

Kaynak, imar planlarının varsa kadastral durum işlenmiş onaylı halihazır haritalar üzerine hazırlanacağını, kıyı alanlarında kıyı kenar çizgisinin gösterilmesi gerektiğini ve jeolojik-jeoteknik veya mikro bölgeleme etüt raporu bulunmayan alanlarda imar planı hazırlanamayacağını belirtir.

Ayrıca planlama sürecinde eşik analizi yapılması zorunludur.

Topografya, jeolojik yapı, hidrojeoloji, tarım ve orman alanları, içme suyu havzaları, sit alanları, kıyı ve afet tehlikeleri birlikte değerlendirilir.

Bu veriler, imar hakkının sadece siyasi veya idari karardan değil, doğal ve teknik sınırlardan da etkilendiğini gösterir.

İmar ve planlamada uygulanacak kuralların sırası kaynakta yasa veya özel yasa, imar planı, plan notları ve yönetmelikler olarak açıklanır.

Bu sıra, aynı konuya ilişkin farklı hükümler bulunduğunda hangi düzenlemenin önce dikkate alınacağını gösterir.

Plan notları bazen parselin yapılaşma hakkını doğrudan etkileyebilir; ancak planın ve kanunun sınırları içinde anlam kazanır.

Yönetmelikler de uygulama ayrıntılarını belirler.

Değerleme uzmanı için bu sıralama, imar bilgilerini yorumlarken yalnız tek belgeye dayanmanın riskini azaltır.

İmar planları düzenleyici idari işlem niteliğindedir.

Genel, soyut, sürekli ve kural koyucu özellik taşırlar; bir kez uygulanmakla tükenmezler.

Bu nitelik, plan değişikliklerinin çok sayıda taşınmazı ve gelecekteki kullanım imkanlarını etkileyebilmesini açıklar.

Kaynak, değerleme bakımından en tartışmalı alanın yapının inşa edildiği tarihteki yasal hakları ile değerleme tarihindeki imar durumu arasındaki farklar olduğunu vurgular.

Sonradan yapılan plan değişikliği yapılaşma hakkını azaltabilir, artırabilir veya kullanım biçimini değiştirebilir.

Bu değişiklikler taşınmazın değerinde ciddi artış veya azalış yaratabilir.

Bu nedenle değerleme tarihinde geçerli olan imar durumu ile yapının ortaya çıktığı tarihteki hukuki durum birlikte okunmalıdır.

Bir yapı inşa edildiğinde yasal olan haklar sonradan daraltılmış olabilir; tersine yeni plan kararı parselin kullanımını veya yoğunluğunu artırmış olabilir.

Her iki durumda da değerleme uzmanı mevcut yapı, olası yeniden yapım, tadilat ihtiyacı ve gelecekteki kullanım kabiliyeti arasındaki farkı açıklamalıdır.

Kaynağın vurguladığı gibi arazi kullanım türündeki değişiklikler, yalnız bugünkü değeri değil, taşınmazın ileride nasıl kullanılabileceğini de etkiler.

Ruhsatlı veya ruhsatsız yapılaşma sorunu da imar mevzuatının değerleme üzerindeki etkisini gösterir.

Türkiye'de hızlı kentleşme süreci, ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı yapılaşmayı önemli bir sorun haline getirmiştir.