Gayrimenkul Alım-Satım ve İnşa Kazançlarının Vergilendirilmesi Konu Anlatımı

Gayrimenkul alım-satım ve inşa kazançlarının vergilendirilmesinde temel soru, elde edilen gelirin hangi gelir unsuruna girdiğidir.

Kaynakta bu alanın Gelir Vergisi Kanunu, Kurumlar Vergisi Kanunu ve Katma Değer Vergisi Kanunu ile düzenlendiği belirtilir.

Gerçek kişiler bakımından Gelir Vergisi Kanunu öne çıkar; çünkü gelir, bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır.

Gelirin unsurları arasında ticari kazançlar, gayrimenkul sermaye iratları ve diğer kazanç ve iratlar bulunur.

Aynı taşınmaz işlemi, olayın niteliğine göre bu başlıklardan farklı birine girebilir.

Ticari kazanç, her türlü ticari ve sınai faaliyetten doğan kazançtır.

Gelir Vergisi Kanunu, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden doğan kazançları ticari kazanç sayar.

Ayrıca satın alınan veya trampa yoluyla edinilen arazinin edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde parsellenmesi ve bu süre içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen ya da tamamen satılması da ticari kazanç kapsamındadır.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, arazinin satış zamanından çok parselleme zamanıdır.

Beş yıl içinde parselleme yapılırsa, satış çok daha sonra gerçekleşse bile ticari faaliyet sonucu doğabilir.

Gayrimenkul alım satımında ticari kazanç ile değer artışı kazancı ayrımı üç ölçüt üzerinden düşünülür.

İlk ölçüt devamlılıktır.

Aynı yıl içinde birden fazla satış yapılması veya birbirini izleyen yıllarda satışların tekrarlanması, faaliyetin sürekli yürütüldüğüne işaret edebilir.

İkinci ölçüt satış amacıdır.

Taşınmazların kazanç elde etme amacıyla alınıp satılması ticari kazanca yaklaştırırken, kişisel ihtiyaçların karşılanması veya servetin korunması amacı değer artışı kazancı ihtimalini güçlendirebilir.

Üçüncü ölçüt ticari organizasyonun varlığıdır.

Ofis, personel, reklam, düzenli alım-satım modeli veya inşa ve pazarlama örgütlenmesi gibi unsurlar varsa kazanç ticari faaliyet içinde doğmuş sayılır.

Ticari kazanç ayrımının değerleme ve danışmanlık açısından önemi büyüktür.

Örneğin bir kişi tek bir konutunu ihtiyaç nedeniyle satıyorsa ve olayda organizasyon veya devamlılık yoksa, işlem ticari faaliyet olarak görülmeyebilir.

Buna karşılık farklı tarihlerde birçok bağımsız bölüm satın alıp satan, arsaları parselasyon yoluyla pazarlayan veya inşa edip satışa sunan kişi bakımından gelir ticari kazanç olarak değerlendirilebilir.

Kaynakta aktarılan idari görüşlerde de gayrimenkullerin aynı kişiye farklı tarihlerde, farklı kişilere aynı tarihte veya birbirini izleyen yıllarda satılması devamlılık karinesi olarak ele alınır.

Bu nedenle yalnız tapu işlemi sayısı değil, işlemlerin ekonomik bütünlüğü de incelenmelidir.

Gayrimenkul sermaye iradı ise kiralama gelirleriyle ilgilidir.

Arazi, bina, maden suları, taş ocakları, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar ve kanunda sayılan bazı mal ve hakların sahipleri, zilyetleri, irtifak veya intifa hakkı sahipleri ya da kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradıdır.

Ancak bu mal ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahilse, gelir ticari veya zirai kazancın tespitine ilişkin hükümlere göre hesaplanır.

Bu ayrım, taşınmazın pasif kira geliri mi ürettiğini, yoksa işletme faaliyeti içinde mi kullanıldığını ayırır.

Ticari kazanç kapsamına girmeyen bazı satışlarda diğer kazanç ve iratlar devreye girer.

Değer artışı kazancı, kanunda sayılan mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançtır.

Gayrimenkuller bakımından, Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde sayılan belirli mal ve hakların ivazlı olarak edinilmesi ve edinme tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması önemlidir.

İvazsız edinilen taşınmazların elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez.

Miras yoluyla edinilen bir dairenin kısa süre sonra satılması buna örnektir; elde edilen gelir bu başlık altında vergilenmez.

Elden çıkarma kavramı satıştan daha geniştir.

Bir mal veya hakkın satılması, bedel karşılığı devri, temliki, trampası, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi veya ticaret şirketine sermaye olarak konulması elden çıkarma sayılır.

Bu nedenle taşınmazın yalnız klasik satış sözleşmesiyle devri değil, ayni sermaye konulması gibi işlemler de vergi sonucuna yol açabilir.

Edinme tarihi ise çoğu durumda tapuya tescil tarihidir.

Ancak gayrimenkul tapuya tescilden önce fiilen kullanıma hazır şekilde teslim edilmiş ve bu durum tahsis belgesi, teslim tutanağı veya abonelik belgeleriyle kanıtlanabiliyorsa, değer artışı kazancı bakımından fiili kullanım tarihi dikkate alınabilir.

Cins değişikliği ve kat karşılığı işlemlerinde edinme tarihi ayrıca önem kazanır.

Arazi vasfındaki taşınmaz belediyece ifraz edilip arsa niteliği kazanmışsa, değer artışı kazancı bakımından cins tashihi tarihi esas alınabilir.

Arsa üzerine bina yapılması veya arsanın kat karşılığı verilmesi sonucu alınan bağımsız bölümlerin tapuya tescili de yeni edinme tarihi olarak değerlendirilebilir.

Ancak miras veya bağış gibi ivazsız edinilen taşınmazın cins değişikliğine uğraması, ivazsız edinim niteliğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kaynaktaki örneklerde, verasetle edinilen yapının kat karşılığı verilmesi sonucu alınan dairelerin satılmasında değer artışı kazancı doğmadığı açıklanır.

Safi değer artışı, elden çıkarma karşılığında alınan para ve para ile temsil edilebilen menfaatlerden, maliyet bedeli ile elden çıkarma nedeniyle yapılan ve satıcı üzerinde kalan giderlerin, ödenen vergi ve harçların düşülmesiyle bulunur.

Amortismana tabi iktisadi kıymetlerde maliyet yerine amortismanlar düşüldükten sonraki net değer esas alınır.

İktisap bedeli, elden çıkarılan ay hariç olmak üzere fiyat endeksindeki artış oranında artırılabilir; kaynakta bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının belirli eşiği aşması gerektiği açıklanır.

Ayrıca değer artışı kazançlarında ilgili yıl için istisna tutarı uygulanır ve istisnayı aşan kısım beyan edilir.

Böylece vergilendirme, brüt satış farkına değil, enflasyon, maliyet ve yasal istisnalar dikkate alınarak bulunan safi kazanca yönelir.

İnşaat ve onarma işlerinde kazancın hangi dönemde doğduğu da ayrıca önemlidir.

Kaynak, geçici ve kesin kabul usulüne tabi işlerde geçici kabul tutanağının idarece onaylandığı tarihi, diğer hallerde işin fiilen tamamlandığı veya bırakıldığı tarihi bitim tarihi olarak açıklar.

Bitim tarihinden sonra aynı işle ilgili giderler ve hasılat, yapıldıkları veya elde edildikleri yılın kar veya zararında dikkate alınır.

Bu kural, çok yıllı inşaat faaliyetlerinde gelir ve giderlerin doğru döneme bağlanmasını sağlar.