Gayrimenkullerin Kiraya Verilmesinden Elde Edilen Kazançların Vergilendirilmesi Konu Anlatımı

Gayrimenkullerin kiraya verilmesinden elde edilen kazançların vergilendirilmesi, tek bir vergi türüyle sınırlı değildir.

Kaynak, konuyu gelir vergisi tevkifatı, muhtasar beyanname, kurum kazancı ve katma değer vergisi bağlantıları içinde ele alır.

Değerleme sınavı açısından önemli olan, kira gelirinin kime ait olduğuna, kiracının hangi sıfatla ödeme yaptığına ve kiralanan mal veya hakkın hangi hukuki kategoriye girdiğine bakarak doğru vergisel sonucu kurmaktır.

Aynı taşınmaz, gerçek kişi tarafından işyeri olarak kiraya verildiğinde başka, kurumun aktifinde yer aldığında başka, kamu veya dernek-vakıf benzeri kuruluşların iktisadi işletmesine dahil olup olmadığına göre başka sonuç doğurabilir.

Tevkifat, kira ödemesi yapılırken kiracı tarafından kesilen ve kiraya verenin gelir vergisine mahsup edilmek üzere vergi dairesine yatırılan kesintidir.

Bu nedenle tevkifat nihai olarak kiraya verenin vergisiyle ilişkilidir; fakat uygulamada kesme ve ödeme ödevini kiracı üstlenir.

Kaynakta kamu idareleri, kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmek zorunda olan ticaret ve serbest meslek erbabı ile belirli çiftçiler tevkifat yapmakla yükümlü gruplar arasında sayılır.

Bu grupların ortak noktası, ödeme sırasında vergi kesintisi yapabilecek örgütlü veya beyan yükümlüsü ekonomik aktörler olmalarıdır.

Kira ödemelerinde tevkifatın tipik örneği, gerçek kişinin taşınmazını işyeri olarak bir şirkete kiralamasıdır.

Şirket, kira bedelini öderken belirlenen oranda vergi kesintisi yapar ve kiralayan adına vergi dairesine yatırır.

Bu işlem, kiraya verenin daha sonra vereceği yıllık beyannamede dikkate alınır; kesilen tutar, hesaplanan vergiden mahsup edilebilir.

Buna karşılık gerçek kişinin başka bir gerçek kişiye konut kiralaması tevkifat mantığına girmez.

Kaynak, gerçek kişilerin tevkifat yapmak zorunda olanlar arasında sayılmadığını belirterek konut kiralarında bu nedenle kesinti yapılmayacağını açıklar.

Dolayısıyla sınavda yalnız “kira var” demek yetmez; kira ödemesini yapanın tevkifat sorumlusu olup olmadığı sorulmalıdır.

Kiralanan taşınmazın ticari işletmenin aktifine kayıtlı olması da sonucu değiştirir.

Kaynakta, gerçek kişi tarafından kiraya verilen işyeri gayrimenkullerinden elde edilen gelirlerin tevkifat kapsamında olduğu; ancak kiralanan gayrimenkul ticari işletmenin aktifine kayıtlıysa ödenen kiralardan tevkifat yapılmayacağı belirtilir.

Bunun arkasındaki düşünce, aktif kayıtlı maldan elde edilen gelirin kira geliri gibi ayrı bir gayrimenkul sermaye iradı rejimi yerine ticari kazanç düzeni içinde ele alınmasıdır.

Kurumlar açısından da benzer şekilde, kurumların aktifine kayıtlı mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı değil, kurum kazancı olarak beyan edilir.

Dernek, vakıf ve kooperatiflere ait gayrimenkullerin kiralanması ayrıca dikkat ister.

Kaynak, mazbut vakıflar hariç dernek ve vakıflara ödenen kira bedellerinde ayrım yapılmaksızın kesinti gerektiğini; derneğin kamuya yararlı olup olmamasının veya vakfın vergi muafiyeti tanınmış vakıf olmasının bu sonuç bakımından belirleyici olmadığını anlatır.

Kooperatiflerde de tür, mükellefiyet veya muafiyet durumu kira tevkifatı açısından sonucu değiştirmez.

Bu bilgi, mevzuat sorularında sık yapılan yanlış genellemeyi engeller: kurumun vergi muafiyeti veya özel niteliği, kira ödemesindeki tevkifat yükümlülüğünü her zaman ortadan kaldırmaz.

Tevkifatta matrah, ücret dışındaki ödemelerde gayrisafi tutardır.

Kesilmesi gereken vergi ödemeyi yapan tarafından üstlenilirse, hesaplama yalnız fiilen ödenen tutara değil, ödenen miktar ile üstlenilen verginin toplamına dayanır.

Kaynaktaki peşin kira örneği, bu mantığı zaman yönünden de gösterir.

İki yıla ilişkin kira peşin ödendiğinde kesinti peşin ödeme üzerinden yapılır; fakat kiraya veren bakımından ilgili yıllara ilişkin kira gelirleri kendi dönemlerinde beyan edilir ve o yıllara isabet eden tevkifat mahsup edilir.

Böylece nakit ödeme zamanı ile gelir vergisi beyan dönemleri arasındaki ilişki ayrıştırılır.

Muhtasar beyanname, kesilen vergilerin idareye bildirilme aracıdır.

Tevkifat yapmak zorunda olanlar, bir ay içinde yaptıkları ödemeler veya tahakkuk ettirdikleri kazanç ve iratlar ile bunlardan kestikleri vergileri, izleyen ayın yirmi üçüncü günü akşamına kadar ilgili vergi dairesine bildirir.

Kesilen vergiler ise beyanname verilen ayın yirmi altıncı günü akşamına kadar yatırılır.

Bu tarihler, kaynakta kira tevkifatının yalnız hesaplama değil, beyan ve ödeme takvimine de bağlı bir yükümlülük olduğunu göstermek için verilir.

Değerleme uzmanı için pratik anlamı, net kira, brüt kira ve vergisel kesinti ilişkisini rapor yorumlarında doğru kavramaktır.

Kurumlar Vergisi Kanunu yönünden kurum kazancı, gelir vergisinin konusuna giren gelir unsurlarından oluşur ve safi kurum kazancı tespit edilirken ticari kazanç hükümleri uygulanır.

Bu nedenle bir kurumun aktifinde bulunan taşınmazın kiralanması, gerçek kişinin şahsi kira geliri gibi değil, kurumun genel kazancı içinde değerlendirilir.

Kaynak, tutarı ne olursa olsun kurumların bu kira gelirlerini diğer kazançlarıyla birlikte yıllık kurumlar vergisi beyannamesiyle beyan etmeleri gerektiğini vurgular.

Bu ayrım, gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımına konu kira akışının sahibinin hukuki niteliğini anlamayı da önemli kılar.

Katma değer vergisi bakımından kaynak, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanmasını KDV'nin konusuna dahil eder.

Bu kapsam arazi, bina, bunların bütünleyici parçaları ve eklentileri, ayrı kiralanan tesisat ve demirbaşlar ile gayrimenkul olarak tescil edilen haklar gibi unsurları içerir.

Kiralamanın ticari, sınai, zirai veya mesleki faaliyet kapsamında olup olmaması ya da şahsi kiralama niteliği taşıması kural olarak bu konuya girme sonucunu değiştirmez.

Hatta bedelsiz teslimlerde emsal bedel üzerinden matrah gündeme gelebilir.

Bununla birlikte KDV'de istisna rejimi ayrıca okunmalıdır.

Kaynak, genel bütçeli idareler, özel bütçeli idareler, belediyeler, köyler, üniversiteler, dernek ve vakıflar gibi kuruluşların iktisadi işletmelerine dahil olmayan gayrimenkullerini kiraya vermelerinde istisna bulunduğunu açıklar.

Buna karşılık bu kuruluşlara ait veya tabi olan, ya da bunlar tarafından kurulan ve işletilen müesseseler ile döner sermayeli kuruluşlar iktisadi işletme sayılır ve ticari, sınai, zirai veya mesleki faaliyetleri vergiye tabi olur.

Bu nedenle KDV sorusunda yalnız kiraya verenin kamu veya vakıf niteliğine bakmak yeterli değildir; kiralama iktisadi işletmeye dahil mi, özel istisna kapsamında mı sorusu ayrıca yanıtlanmalıdır.

Sonuç olarak kira gelirlerinin vergilendirilmesinde doğru akıl yürütme üç eksenlidir.