Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği Konu Anlatımı

Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi mevzuatı, klasik imar araçlarının yetersiz kaldığı kabul edilen riskli yapı stokuna müdahale etmek için kurulmuş özel bir rejimdir.

6306 sayılı Kanunun amacı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışında kalan riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme usullerini belirlemektir.

Bu nedenle kanun yalnız yapıların fiziksel yenilenmesini değil, mülkiyet, tapu, tahliye, yıkım, finansman, destek ve yeniden inşa kararlarının tamamını etkileyen bütüncül bir dönüşüm düzenidir.

Mevzuatın temel kavramları riskli alan, riskli yapı ve rezerv yapı alanıdır.

Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığı için Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır.

Riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında bulunabilir; ekonomik ömrünü tamamlamış olması ya da yıkılma veya ağır hasar görme riskinin bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmesi gerekir.

Rezerv yapı alanı ise kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere Bakanlıkça belirlenen alandır.

Bu üç kavram değerleme raporunda aynı anlama gelmez: riskli yapı tek bina düzeyinde teknik tespit yaratırken, riskli alan ve rezerv yapı alanı daha geniş ölçekte planlama ve uygulama sonucuna yol açabilir.

Süreç çoğu durumda tespitle başlar.

Riskli yapı tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır.

Başkanlık veya idare, gerekli gördüğünde tespiti resen yapabilir veya maliklere süre vererek yaptırmalarını isteyebilir.

Verilen sürede işlem yapılmazsa tespit idarece yapılır veya yaptırılır.

Tespit işleminin engellenmesi halinde, mevzuat kapalı alanlara kolluk yardımıyla girilerek resen tespit yapılmasına da imkan tanır.

Bu yetki, kanunun olağan imar işlemlerinden daha zorlayıcı bir niteliğe sahip olduğunu gösterir.

Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri belirli süre içinde itiraz edebilir.

İtiraz, üniversitelerden görevlendirilen öğretim üyeleri ile Bakanlık veya Başkanlık personelinin katıldığı teknik heyetlerce incelenir.

Bu aşama teknik belirlemenin idari sonuç doğurmadan önce denetlenebilmesini sağlar.

Tespit kesinleştiğinde riskli yapı bilgisi tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir.

Ayrıca tutanak yapıya asılır, maliklere elektronik bildirim yapılır, muhtarlıkta ve Başkanlık internet sayfasında ilan edilir.

Bu ilan ve belirtme sistemi, ayni ve şahsi hak sahiplerinin dönüşüm sürecinden haberdar edilmesi ve taşınmazın hukuki durumunun üçüncü kişilere görünür kılınması bakımından önemlidir.

6306 rejiminde Başkanlık, Bakanlık, TOKİ ve idare geniş uygulama yetkilerine sahiptir.

Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında imar ve yapılaşma işlemleri geçici olarak durdurulabilir.

Hazine taşınmazları, kamu idarelerine tahsisli veya tahsissiz olmasına göre belirli usullerle Başkanlığa, TOKİ’ye veya idareye devredilebilir.

Tescil dışı alanlar önce Hazine adına tescil edilip sonra uygulamada kullanılabilir.

Mera niteliğindeki bazı taşınmazların tahsis amacı değiştirilebilir.

Bu hükümler, dönüşümün sadece özel mülkiyetteki binayı yıkmakla sınırlı kalmadığını, kamu taşınmazlarının ve planlama kararlarının da uygulama aracına dönüştürülebildiğini gösterir.

Tahliye ve yıkım aşamasında öncelik anlaşmadadır.

Riskli yapıların yıktırılmasında ve riskli alan veya rezerv yapı alanı uygulamalarında, malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır.

Anlaşma ile tahliye edilen maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi, kira yardımı veya yapım için yardım sağlanabilir.

Bu destekler, dönüşümün sosyal maliyetini azaltmayı amaçlar.

Bununla birlikte anlaşma sağlanamaması veya verilen sürelerde yıkım yapılmaması halinde idarenin yıkımı sağlama ve masrafları ilgililere yükleme yetkileri devreye girer.

Bu nedenle 6306 süreci, rıza temelli başlayan fakat kamu gücüyle sonuçlandırılabilen bir yapıya sahiptir.

Yeniden uygulama aşamasında malik kararları belirleyicidir.

Kaynakta, 2023 değişiklikleriyle önceki üçte iki yaklaşımının salt çoğunluk sistemine dönüştüğü ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığının kurulduğu belirtilir.

Bu değişiklik, karar alma eşiğini düşürerek uygulama hızını artırmayı hedefler.

Değerleme açısından bu nokta önemlidir; çünkü azınlıkta kalan maliklerin payları, çoğunluk kararına bağlı satış veya uygulama sonuçlarıyla karşılaşabilir.

Tapu beyanında riskli yapı veya riskli alan belirtmesi bulunan bir taşınmazın piyasa değeri, yalnız mevcut fiziksel duruma göre değil, yıkım yükümlülüğü, karar alma süreci, proje belirsizliği, finansman ihtiyacı ve olası destekler birlikte düşünülerek analiz edilir.

Uygulama Yönetmeliği, kanundaki kavramları ayrıntılı usule bağlar.

Riskli yapı tespiti yapabilecek lisanslı kurumların şartları, raporların hazırlanması, bildirimler, itirazlar, yıkım süreci, maliklerle anlaşma, değerleme, satış, kira yardımı, kredi desteği ve dönüşüm projeleri özel hesabına ilişkin işlemler yönetmelik düzeyinde somutlaşır.

Lisanslı kurumların eksik veya hatalı rapor düzenlemesi halinde uyarı, idari para cezası veya lisans iptali gibi yaptırımlar uygulanabilir.

Yapı denetim kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları bakımından 4708 sayılı Kanundaki yaptırımların riskli yapı tespiti faaliyetini de etkileyebilmesi, 6306 rejimi ile yapı denetimi rejimi arasındaki bağlantıyı gösterir.

Bu mevzuatı öğrenirken en önemli ilişki şudur: risk tespiti teknik bir raporla başlar, fakat sonuçları mülkiyet ve değer üzerinde idari, mali ve fiili etkiler doğurur.

Bir binanın riskli yapı sayılması, kullanıma devam edilip edilemeyeceğini, kredi veya kira yardımı imkanlarını, maliklerin karar nisabını, yıkım süresini ve yeni projenin yapılabilirliğini etkiler.

Bir alanın riskli alan veya rezerv yapı alanı olması ise planlama ve tasarruf yetkilerinin daha geniş ölçekte değişmesine yol açar.

Bu yüzden gayrimenkul değerleme uzmanı için 6306 sayılı Kanun yalnız mevzuat bilgisi değil, taşınmazın bugünkü değeri ile dönüşüm sonrası potansiyel değeri arasındaki riskli köprüyü okuma bilgisidir.

Kanunun tapu beyanı ve ilan hükümleri, piyasadaki bilgi asimetrisini azaltan önemli araçlardır.

Alıcı, kiracı, ipotek alacaklısı veya sınırlı ayni hak sahibi, taşınmazın dönüşüm rejimine tabi olduğunu bu kayıtlardan anlayabilir.

Buna rağmen kayıt tek başına değer sonucunu belirlemez; taşınmazın hangi aşamada olduğu, yıkım kararının kesinleşip kesinleşmediği, maliklerin proje konusunda anlaşıp anlaşmadığı ve desteklerden yararlanma olasılığı ayrı ayrı incelenmelidir.