Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği Konu Anlatımı

Yapı denetimi mevzuatının temel fikri, inşaat faaliyetini yalnızca özel hukuk ilişkisi olarak görmemek, onu can ve mal güvenliğiyle doğrudan bağlantılı bir kamu düzeni alanı olarak düzenlemektir.

4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun bu nedenle proje aşamasından yapı kullanma iznine kadar uzanan süreci denetime bağlar.

Amaç, imar planına, ruhsata, fen, sanat ve sağlık kurallarına, teknik şartnamelere ve standartlara uygun kaliteli yapı yapılmasını sağlamaktır.

Bu amaç değerleme bakımından da önemlidir; çünkü bir taşınmazın hukuki ve teknik güvenilirliği, ruhsat ve kullanma izni kadar, yapının denetim zincirinin doğru kurulup kurulmadığıyla da ilişkilidir.

Kanunun kapsamı genel olmakla birlikte bazı istisnalar içerir.

İmar Kanunu kapsamında kamuya ait yapı ve tesisler, ruhsata tabi olmayan yapılar, bodrum katı dışında en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı belirli sınırı aşmayan müstakil yapılar, bazı tarım ve hayvancılık tesisleri, yenilenebilir enerji tesisleri ve köy veya düşük nüfuslu belediye alanlarındaki sınırlı konut yapıları kapsam dışında bırakılmıştır.

Buna karşılık belediye ve mücavir alan içinde veya dışında kalan birçok ruhsatlı yapı, yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir.

Bir parselde birden fazla müstakil yapı bulunması ve toplam inşaat alanının sınırı aşması halinde kanunun uygulanması, denetimin yalnız tek bina ölçeğinde değil parseldeki toplam yapılaşma riski bakımından düşünüldüğünü gösterir.

Sistemdeki aktörlerin her biri farklı işlev üstlenir.

Yapı sahibi, yapı üzerindeki mülkiyet hakkına sahip kişidir; ancak yapım işi için anlaştığı müteahhidi yapı denetim hizmetinde vekil tayin edemez.

Bu yasak, denetlenmesi gereken kişiyle denetim hizmetini seçen kişinin aynı ekonomik menfaat çizgisinde birleşmesini önlemeye yöneliktir.

Yapı müteahhidi yapımı üstlenir, proje müellifi etüt ve projeleri hazırlar, yapı denetim kuruluşu Bakanlıktan izin belgesiyle yalnız denetim işi yapan tüzel kişidir.

Denetçi mimar ve mühendisler ile yardımcı kontrol elemanları kuruluş bünyesinde görev alır.

Laboratuvarlar ise malzeme ve imalatın standartlara uygunluğunu ölçen, deney ve muayene yapan izinli teknik birimlerdir.

Yapı denetim kuruluşunun görevleri projenin kağıt üzerindeki denetimiyle sınırlı değildir.

Kuruluş, zemin ve temel raporlarını ve uygulama projelerini mevzuata göre inceler, uygunluk görüşünü ilgili idareye bildirir, yapı denetimini üstlendiğine dair taahhütname verir ve ruhsat düzenlendikten sonra yapıya ilişkin bilgileri Bakanlığa iletir.

İnşaat sırasında yapının ruhsat ve eklerine uygun ilerleyip ilerlemediğini izler, kullanılan malzemelerin teknik şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol eder, gerekli deneyleri laboratuvarlarda yaptırır.

Aykırı malzeme, hatalı imalat veya ruhsat ve eklerine aykırı uygulama tespit ettiğinde ilgili idareye bildirim yapması gerekir.

Bu bildirim yükümlülüğü, denetimin yaptırıma bağlanabilmesi için kritik bağlantıdır; idare ancak bu bilgiyle inşaatı durdurma veya başka işlem yapma aşamasına geçebilir.

Sorumluluk rejimi kusur esasına bağlı fakat çok aktörlüdür.

Yapı denetim kuruluşu, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve yapı müteahhidi, yapının ruhsat ve eklerine veya fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı yapılmasından doğan yapı hasarından kusurları oranında sorumludur.

Sorumluluk süresi taşıyıcı sistem için yapı kullanma izninden itibaren on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlar için iki yıl olarak düzenlenmiştir.

Bu ayrım, taşıyıcı sistem kusurlarının yapının güvenliğini ve ekonomik ömrünü doğrudan etkilemesiyle açıklanır.

Buna karşılık yapı kullanma izninden sonra ilgili idareden izin alınmadan yapılan esaslı tadilattan kaynaklanan hasardan, izinsiz tadilatı yapan sorumlu olur.

Yapı denetim hizmeti, yapı sahibi ile yapı denetim kuruluşu arasında yapılan hizmet sözleşmesine dayanır.

Küçük ölçekli bazı yapılarda yapı sahibi kuruluşu belirleyebilir; diğer sözleşmelerde ise Bakanlıkça belirlenen esaslara göre elektronik ortamda kuruluş seçimi yapılır.

Sözleşmede hizmetin konusu, yeri, inşaat alanı, süresi, yapının fiziksel özellikleri, hizmet bedeli, görev alacak teknik personel ve yükümlülükler yer alır.

Sözleşmenin bir sureti taahhütname ekinde ilgili idareye verilir.

Yapı sahibinin sözleşme hükümlerine uymaması halinde ilgili idare yapı tatil tutanağı düzenleyerek inşaatı durdurabilir; yapı denetim kuruluşunun uymaması halinde ise durum yapı denetim komisyonuna bildirilir.

Hizmet bedeli de mevzuatta ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir.

Bedel, yapı yaklaşık maliyeti ve hizmet bedeline esas oran üzerinden hesaplanır; belirli metrekare aralıklarında farklı oranlar uygulanır.

Yapım süresi uzadıkça yıllık artış öngörülmesi, denetim hizmetinin zaman maliyetini dikkate alır.

Güçlendirme işlerinde bedelin, yapının tamamına göre hesaplanacak denetim bedelinin belirli bir oranından az olamaması, mevcut yapı güvenliğine ilişkin işlerin de ciddi teknik denetim gerektirdiğini gösterir.

Bedel doğrudan kuruluşun hesabına değil, yapı sahibince il muhasebe birimlerinde açılan emanet nitelikli hesaba yatırılır; buradan belirli paylar ilgili idare ve Bakanlık döner sermaye hesabına aktarılır.

Uygulama Yönetmeliği, kanundaki çerçeveyi iş akışına dönüştürür.

Denetim kuruluşunun görevlendirilmesi, yapı ile ilişiğin kesilmesi, inşaatın devri, seviye tespit tutanakları, hakediş raporları, hizmet bedeli taksitleri, laboratuvar giderleri, bina kimlik sertifikası ve teminat gibi konular bu düzeyde ayrıntılanır.

Örneğin yapı tamamlanmadan devredilirse seviye tespit tutanağı düzenlenir, durum idareye ve il müdürlüğüne bildirilir, yeni yapı sahibi yönetmeliğe uygun sözleşme kurmadıkça inşaatın devamına izin verilmez.

Yapı denetiminin bu sürekli niteliği, değerleme uzmanına yalnız teknik kaliteyi değil, ruhsat sürecindeki eksik veya kesintili denetim ilişkilerinin hukuki riskini de araştırması gerektiğini anlatır.

İdari yaptırımlar sistemin tamamlayıcı tarafıdır.

Denetim personelinin sahada bulunmaması, gerekli belgelerin eksik düzenlenmesi, proje ve imalat kontrolünün gereği gibi yapılmaması veya hizmet bedelinin mevzuata aykırı alınması farklı oranlarda idari para cezasına konu olabilir.

Ağır ihlaller yeni iş almaktan men, izin belgesinin iptali veya teminatın irat kaydedilmesi gibi sonuçlar doğurabilir.

Böylece yapı denetimi yalnız sözleşmesel bir hizmet değil, Bakanlık ve komisyonlar tarafından izlenen lisanslı bir faaliyet olarak çalışır.

Yönetmelikteki hakediş ve seviye tespit düzeni, denetim bedelinin yapıdaki fiili ilerlemeyle ilişkilendirilmesini sağlar.

Proje inceleme, kazı ve temel, taşıyıcı sistem, çatı ve dolgu duvarları, tesisat ve iş bitirme gibi aşamalar farklı ödeme oranlarına bağlanır.