Emlak Vergisi Kanunu Konu Anlatımı

Emlak vergisi, taşınmaz mülkiyetinin kamu maliyesiyle kurduğu en temel bağlardan biridir.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, Türkiye sınırları içinde bulunan binaları bina vergisine, arazi ve arsaları arazi vergisine konu eder.

Kaynakta açıklandığı üzere emlak vergisi önce merkezi yönetim gelirleri arasında önemli bir yer tutarken, 1986’dan itibaren yıllık olarak belediyelerce tarh ve tahakkuk ettirilen bir yerel gelir niteliği kazanmıştır.

Bu dönüşüm, belediyeleri mükellefi belirleyen, vergiyi hesaplayan, tahakkuk ettiren ve tahsil eden idari aktör haline getirmiştir.

Emlak vergisinde belediye yetkisi geniştir, fakat merkezi yönetimin belirleyici rolü tamamen ortadan kalkmış değildir.

Vergi dairesi kavramı emlak vergisi bakımından belediyeleri ifade eder; il ve ilçe belediyeleri kendi görev alanlarındaki işlemleri yürütür.

Bir il veya ilçe sınırı içinde birden fazla belediye varsa, belediye ve mücavir alan dışında kalan arazi vergisini hangi belediyenin tarh edeceği valilerce belirlenebilir.

Buna karşılık bildirimlerin şekli ve kapsamı, bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri, ödeme aylarının bölgesel olarak değiştirilmesi, kısıtlı taşınmazlara ilişkin usuller ve yıllık artış oranlarının duyurulması gibi birçok konuda Hazine ve Maliye Bakanlığının düzenleyici etkisi sürer.

Emlak vergisinin konusu taşınmazın türüne göre ayrılır.

Bina, yapıldığı malzeme ne olursa olsun karada veya su üzerinde bulunan sabit inşaatı kapsar.

Vergi Usul Kanununda belirtilen bina mütemmimleri de bina ile birlikte dikkate alınır.

Buna karşılık yüzer havuzlar, diğer yüzer yapılar, çadırlar ve araçlara takılıp çekilebilen seyyar evler bina sayılmaz.

Emlak Vergisi Kanunu uygulamasında bina kavramı mesken ve diğer binalar için kullanılır; tüzükte ise binalar konut, işyeri ve özellik gösteren diğer yapılar olarak ele alınır.

Kat mülkiyeti kurulmuş binalarda bağımsız bölümler de bina kavramı içinde değerlendirilir.

Arazi ve arsa ayrımı ayrıca önemlidir.

Kanun, Türkiye sınırları içindeki arazi ve arsaları arazi vergisinin konusu sayar.

Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır; parsellenmemiş bazı arazilerin arsa sayılıp sayılmayacağı ise Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenebilir.

Bu ayrım yalnız terminolojik değildir; arsanın değerinin belirlenmesinde normal alım satım bedelleri ve imar durumuyla bağlantılı ölçütler daha belirgin hale gelirken, arazi değerinde cins, sınıf, sulaklık, verim gücü ve kullanım durumu gibi tarımsal özellikler öne çıkar.

Mükellefiyet kuralı mülkiyet ve tasarruf ilişkisine dayanır.

Bina veya arazi vergisini öncelikle taşınmazın maliki öder.

İntifa hakkı varsa vergi intifa hakkı sahibine yönelir.

Malik ve intifa hakkı sahibi yoksa taşınmazı malik gibi tasarruf eden kişi mükellef olur.

Paylı mülkiyette her malik kendi payı oranında sorumludur; elbirliği mülkiyetinde ise malikler vergiden müteselsilen sorumludur.

Bu ayrım değerleme ve hukuki inceleme açısından pratik sonuç doğurur.

Paylı mülkiyette vergi yükü paylara bölünürken, elbirliği mülkiyetinde idare borcun tamamı bakımından ortak sorumluluk alanı bulabilir.

Emlak vergisinde 2002 değişiklikleriyle genel beyan sistemi kaldırılmış ve vergi değerini değiştiren nedenler dışında mükelleflerden sürekli beyanname alınmaması esası benimsenmiştir.

Arsa ve araziler için asgari ölçüde birim değerler dört yılda bir Vergi Usul Kanununa göre kurulan takdir komisyonlarınca belirlenir.

Binalar için Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri açıklanır.

Dört yıllık dönemi izleyen yıllarda emlak vergisi değerleri yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılır; Cumhurbaşkanı bu artış oranını sıfıra kadar indirebilir veya yeniden değerleme oranına kadar çıkarabilir.

Vergi değerinin belirlenmesi taşınmaz türüne göre farklı yöntemlere bağlanır.

Binalarda vergi değeri, bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli, yapının sınıfı, inşaat türü, kullanım tarzı, yıpranma payı ve arsa veya arsa payı değeri gibi unsurlarla oluşur.

Arsalarda normal alım satım bedeli temel ölçüttür; meydan, sahil, cadde ve sokak itibarıyla metrekare fiyatları dikkate alınabilir.

Benzer arsa üzerinden değer çıkarılması veya bina vergi değeri içindeki arsa payından hareket edilmesi de kaynakta açıklanan yöntemler arasındadır.

Arazide ise vergi değeri cins, sınıf ve kullanma durumuna göre takdir edilir; kıraç, taban ve sulak ayrımı ile verim gücü değerlendirmesi bu nedenle önemlidir.

Kanun muafiyet ve istisnaları da düzenler.

Kamu idarelerine, belediyelere, köylere, bazı kamu hizmeti tesislerine, ibadethanelere, tarımsal üretimde kullanılan belirli yapılara, karşılıklılık koşuluyla yabancı devlet temsilciliklerine veya özel kanunlarla belirlenmiş yapılara ilişkin muafiyetler, emlak vergisinin yalnız mülkiyet olgusuna mekanik biçimde bağlanmadığını gösterir.

Bazı muafiyetlerde kiraya verilmeme şartı aranırken, bazı kamu niteliği ağır basan yapılarda bu şart aranmaz.

Kısıtlı taşınmazlarda vergileme de ayrı usullere bağlanmıştır; hangi kısıtlamaların dikkate alınacağı ve bunların belgelenmesi ilgili yönetmeliklerle açıklanır.

Emlak Vergisi Kanununda değerli konut vergisi de ayrı bir başlık olarak yer alır.

Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri kanunda belirtilen eşiği aşanlar bu vergiye tabidir.

Matrah, bina vergi değerinin eşik tutarı aşan kısmıdır ve artan oranlı bir yapı öngörülür.

Mükellef yine malik, varsa intifa hakkı sahibi, yoksa malik gibi tasarruf edendir.

Paylı ve elbirliği mülkiyetinde toplam mesken değeri esas alınır.

Tek meskeni olanlar veya birden fazla meskeni olup vergi kapsamına giren en düşük değerli tek meskeni için tanınan muafiyet gibi hükümler, değerli konut vergisinin sosyal ve mali denge kurmaya çalıştığını gösterir.

Değerleme uzmanı için sonuç açıktır: emlak vergisi değeri piyasa değerinin aynısı değildir, ancak belediye kayıtları, takdir komisyonu kararları, muafiyetler, kısıtlamalar ve vergi borçları taşınmazın hukuki ve ekonomik analizinde mutlaka okunması gereken verilerdir.

Takdir komisyonları emlak vergisi sisteminin değer üretme mekanizmasıdır.

Arsa birim değerleri belediye başkanı veya temsilcisi, belediye görevlisi, vergi idaresi temsilcileri, tapu görevlisi, ticaret odası temsilcisi ve ilgili muhtarın katıldığı komisyonlarla belirlenir.

Arazi değerlerinde vali başkanlığındaki yapı ve tarım idaresi temsilcileri öne çıkar.

Büyükşehirlerde merkez komisyonu, arsa ve arazi kararlarını ayrıca inceleyebilir.