Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ III-62.3 Konu Anlatımı

III-62.3 Tebliği, sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti yürütecek kuruluşların hangi şartlarla yetkilendirileceğini, nasıl faaliyet göstereceğini ve hangi durumlarda yetkilerinin kaldırılabileceğini düzenler.

Buradaki değerleme faaliyeti, sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız biçimde takdir edilmesidir.

Tebliğ, Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde yapılan bu faaliyeti sermaye piyasası güvenliği bakımından özel bir düzene bağlar.

Tebliğin kapsamı sınırsız değildir.

Kurulca yetkilendirilmiş bir değerleme kuruluşunun sermaye piyasası mevzuatı kapsamına girmeyen değerleme işleri Tebliğin doğrudan kapsamında değildir.

Bu tür faaliyetler ve bunlara ilişkin raporlar hakkındaki şikâyetler Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine yapılır.

Bu ayrım, aynı kuruluşun her değerleme işinin otomatik olarak Sermaye Piyasası Kurulunun sorumluluk alanında görülmemesi gerektiğini gösterir.

Sınav açısından, kapsamın işlem konusu ve mevzuat bağlantısıyla belirlendiğini akılda tutmak gerekir.

Tebliğde temel aktörler açıkça tanımlanır.

Gayrimenkul değerleme kuruluşu, sermaye piyasasında değerleme hizmeti vermek üzere Kurul tarafından yetkilendirilen anonim şirkettir.

Müşteri, değerleme hizmeti almak için kuruluşla sözleşme imzalayan gerçek veya tüzel kişidir.

Gayrimenkul değerleme uzmanı, asgari dört yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az üç yıllık tecrübeye ve Kurulca verilen lisansa sahip kişidir.

Konut değerleme uzmanı konut değerlemesine yönelik çalışır ve en az bir yıllık tecrübe şartı taşır.

Sorumlu değerleme uzmanı ise daha ağır koşullara bağlıdır; kuruluş sermayesinde belirli oranda pay sahibi olmalı, en az beş yıllık tecrübeye sahip bulunmalı ve kuruluş adına raporu tek başına imzalama yetkisi taşımalıdır.

Yetkilendirilecek kuruluşta aranan şartlar kurumsallığı güvence altına alır.

Kuruluş anonim şirket olmalı, ticaret unvanında gayrimenkul değerleme veya taşınmaz değerleme ibaresi bulunmalı, paylarının tamamı nama yazılı olmalıdır.

Asgari ödenmiş sermaye şartı aranır ve bu sermayeyi temsil eden payların nakit karşılığı çıkarılmış olması gerekir.

Ayrıca pay ve oy haklarının belirli çoğunluğunun en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması öngörülür.

Değerleme kadrosu da en az ikisi sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere belirli sayıda tam zamanlı gayrimenkul değerleme uzmanından oluşmalıdır.

Yeterli mekân, organizasyon, teknik donanım, belge ve kayıt düzeni de başvuru şartlarının parçasıdır.

Başvuru süreci yalnız dilekçe verilmesinden ibaret değildir.

Kuruluşun yönetim kurulu kararı, esas sözleşmesi, ortaklık yapısı, sermayenin ödendiğine ilişkin rapor, varsa faaliyet raporları ve finansal tabloları, organizasyon yapısı, uzmanlara ilişkin bilgiler, geçmiş değerleme raporları, kullanılan analiz yöntemleri, rapor standartları, çalışma kâğıdı örnekleri, iş akış prosedürleri ve teknik altyapı bilgileri Kurula sunulur.

Ortaklar, yöneticiler, sorumlu değerleme uzmanları, değerleme uzmanları ve uzman yardımcıları için de öz geçmiş, lisans ve genel nitelikleri gösteren belgeler istenir.

Eksikliklerin verilen sürede tamamlanmaması başvurunun işlemden kaldırılmasına yol açabilir.

Kurul incelemesi sonunda uygun görülen kuruluşlar Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Değerlemesi Yapmaya Yetkili Kuruluşlar Listesine alınır ve kamuya duyurulur.

Ancak yetkilendirme, kuruluşun işlemlerinin Kurul tarafından garanti edildiği anlamına gelmez.

Kuruluşun sermaye piyasası kapsamı dışındaki değerleme faaliyetleri Kurul nezdinde sorumluluk doğurmaz.

Bu nokta, yetkilendirmenin bir kalite güvencesi gibi algılanmasını sınırlar; Kurul listeye alma yoluyla piyasa içinde faaliyet izni verir, fakat her raporun içeriğini peşinen tekeffül etmez.

Pay devirleri ve esas sözleşme değişiklikleri de gözetim altındadır.

Sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almak amacıyla yapılacak pay devirlerinde Kurulun uygun görüşü gerekir; uygun görüş alınmadan yapılan devir hükümsüzdür ve pay defterine kaydedilemez.

Diğer pay devirleri ise kısa süre içinde Kurula bildirilir.

Bu mekanizma, kuruluşun yetkiyi aldıktan sonra ortaklık yapısını değerleme mesleğinin gereklerinden koparacak biçimde değiştirmesini önlemeye yöneliktir.

Ortaklar, yöneticiler ve uzmanlar için dürüstlük ve itibar şartları vardır.

İflas, konkordato, belirli sermaye piyasası yaptırımlarında sorumluluk, Kanunda ve Türk Ceza Kanununda belirtilen bazı suçlardan mahkûmiyet, ödeme güçlüğü düzenlemeleri kapsamındaki tasfiye kararları ve mesleğin gerektirdiği dürüstlükle bağdaşmayan haller engel oluşturur.

Ayrıca emlak komisyonculuğu alanında faaliyet gösteren bir şirkete ortak olunmaması veya görev alınmaması gerekir.

Bu yasak, değerleme faaliyetinin bağımsız ve tarafsız niteliğini korumaya yöneliktir; değer biçen kişinin aynı zamanda satış aracılığı menfaatine sahip olması çıkar çatışması yaratabilir.

Tebliğ yapılabilecek faaliyetleri de sınırlar.

Değerleme kuruluşları gayrimenkul değerlemenin yanında piyasa araştırması, fizibilite, hukuki durum analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi gayrimenkulle bağlantılı danışmanlık hizmetleri verebilir.

Buna karşılık mesleki uzmanlık dışında kalan ve özel ihtisas gerektiren gayrimenkul dışı varlıkların değerlemesini üstlenemezler.

Emlak komisyonculuğu dahil başka faaliyetlerde bulunmaları yasaktır.

Uzmanlar da aynı anda birden fazla değerleme kuruluşunda istihdam edilemez, meslek onuruyla bağdaşmayan davranışlarda bulunamaz ve yeterli zaman ayıramayacakları işleri kabul edemezler.

Bağımsızlık Tebliğin merkez kavramıdır.

Değerleme kuruluşu ve uzman, faaliyetini dürüst, tarafsız ve müdahaleden uzak yürütmelidir.

Müşteriden sözleşme dışı menfaat sağlanması, müşteriyle veya müşteriyle bağlantılı kişilerle son iki yıl içinde ortaklık veya yöneticilik ilişkisi, olağan ekonomik ilişkiler dışında borç-alacak ilişkisi, ücretin değerleme sonucuna bağlanması veya tek müşteriden aşırı yoğun hasılat elde edilmesi bağımsızlığı zedeleyebilir.

Bağımsızlığın ortadan kalktığı öğrenilirse iş sonlandırılır ve durum belirli süre içinde Kurula bildirilir.

Böylece raporun yalnız teknik hesap değil, güvenilir ve çıkar çatışmasından arındırılmış görüş olması amaçlanır.

İş kabulünden önce kuruluş, üstleneceği değerleme işinin riskini, kapsamını ve planlamasını araştırmak zorundadır.

Değerleme hizmeti için müşteriyle sözleşme yapılır; raporun kapsamı, değerlemesi yapılacak varlık veya haklar, taraflar, ücret, çalışma esasları, süre, sorumluluk ve mesleki sorumluluk sigortası gibi unsurlar sözleşmede yer alır.

Değerleme ücretinin ödenmesi raporun kabul edilmesine veya raporda bulunan değerin beğenilmesine bağlanamaz.

Ücret önceden kararlaştırılmış değer tahminine bağlı olamaz, işlem tamamlandıktan sonra belirlenemez ve ödenmesi şarta bağlanamaz.