Tapu Kanunu ve İlgili Mevzuat Konu Anlatımı

Tapu Kanunu ve ilgili mevzuat, taşınmaz değerlemesinin hukuki başlangıç noktasını oluşturur.

Bir taşınmazın fiziksel niteliği, imar durumu veya piyasa konumu ne kadar önemli olursa olsun, öncelikle tapu sicilindeki hak yapısının doğru anlaşılması gerekir.

Tapu Kanunu ilk kabul edildiği dönemde tapu işlemlerinin ana çerçevesini belirlemiş olsa da, zaman içinde Türk Medeni Kanunu ve Tapu Sicili Tüzüğü birçok konuda daha ayrıntılı kurallar getirmiştir.

Bu nedenle Tapu Kanunu tek başına okunmaz; resmi senet, tescil, şerh, beyan, hak sahipliği ve başvuru belgeleri bakımından ilgili diğer düzenlemelerle birlikte değerlendirilir.

Tapu işlemlerinde yetki, sicilin güvenilirliği için temel koşuldur.

Taşınmaz devlete aitse en büyük mal memuru, il özel idaresine aitse vali, vakıflara aitse ilgili vakıf temsilcisi, belediyeye aitse belediye başkanı, köye aitse muhtar gibi temsil makamları gündeme gelebilir.

Özel kanunla kurulmuş tüzel kişilerde ise yasal temsilciler işlem yapar.

Tüzel kişiler adına yapılacak tapu işlemlerinde yetki belgesi ve imza düzeni özellikle önemlidir.

Ticaret şirketleri bakımından ticaret sicili kayıtları, diğer tüzel kişiler bakımından ilgili mercilerden alınan belgeler hak sahibinin ve temsilcinin işlem yapmaya yetkili olup olmadığını gösterir.

Hak sahibinin belirlenmesi, tapu müdürlüğünde başvurunun ilk denetim alanıdır.

Gerçek kişilerde kimlik bilgileri, tescile esas belgelerdeki bilgilerle karşılaştırılır.

Vekaletle işlem yapılıyorsa vekaletnamenin noterde düzenlenmiş olması, işlem konusu yetkiyi içermesi ve gerekiyorsa dayanak vekaletname zincirinin kontrol edilmesi gerekir.

Tüzel kişilerde temsilcinin yetkili olduğunu gösteren belge aranır.

Kamu kurumlarında ise hem kurumun işlem yapma yetkisi hem de temsilcinin bu kurum adına hareket etme yetkisi incelenir.

Değerleme raporunda malik veya hak sahibi bilgisi aktarılırken bu kayıtların hukuki işlem güvenliğiyle bağlantısı unutulmamalıdır.

Tapu sicilinde işlemler yalnız satıştan ibaret değildir.

Akitli işlemler, tarafların irade açıklamasını ve çoğu zaman resmi senet düzenlenmesini gerektiren işlemlerdir.

Satış, bağış, trampa, ölünceye kadar bakma, ipotek veya bazı irtifak tesisi işlemleri bu grupta düşünülebilir.

Akitsiz işlemler ise tek taraflı istem, mahkeme kararı, miras, terkin, düzeltme veya idari yazı gibi dayanaklarla yapılabilir.

Resmi yazı ile yürüyen işlemlerde kamu kurumlarının karar ve yazıları belirleyici olabilir.

Bu ayrım, değerleme uzmanının tapu kaydındaki değişikliğin hangi hukuki nedene dayandığını anlamasına yardım eder.

Şerhler ve beyanlar, tapu kaydının değer üzerindeki en önemli ek bilgilerindendir.

Şerhler, kişisel hakların güçlendirilmesi, tasarruf yetkisinin kısıtlanması veya yasaklanması gibi sonuçlar doğurabilir.

Satış vaadi, kira, alım, geri alım, bağışlayana dönüş, kat karşılığı inşaat hakkı, ihtiyati tedbir, haciz veya iflas gibi kayıtlar taşınmazın serbestçe devredilebilirliğini ve piyasa algısını etkileyebilir.

Beyanlar ise taşınmazın fiili veya hukuki durumuna ilişkin açıklayıcı bilgiler içerebilir.

Her şerh aynı ağırlıkta değildir; süresi, dayanağı, terkini mümkün olup olmadığı ve taşınmazın kullanımına etkisi ayrı ayrı incelenmelidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tapu uygulamasında ve değerleme pratiğinde sık karşılaşılan başlıklardandır.

Bu sözleşmelerde arsa sahibi, belirli bağımsız bölümler veya paylar karşılığında yüklenicinin inşaat yapmasını kabul eder.

Sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi, sonradan taşınmazı edinenleri de etkileyebilecek bir görünürlük sağlar.

Ancak şerhin varlığı tek başına inşaatın tamamlanacağı veya yüklenicinin bütün edimlerini yerine getirdiği anlamına gelmez.

Değerleme yapılırken sözleşmenin kapsamı, şerh tarihi, inşaat seviyesi, ruhsat ve proje durumu, taraflar arasındaki uyuşmazlık ve bağımsız bölümlerin paylaşımı birlikte değerlendirilmelidir.

Yoldan ihdas, kapanan veya kullanılmayan yol parçalarının taşınmaz hukukuna konu edilmesi bakımından önem taşır.

Tapu Kanunu bu konuda halen değerleme için dikkat çeken hükümler içerir.

Bir yol parçasının ihdas edilerek tescile konu olması, bitişik parsellerin büyümesi, imar uygulaması veya kamu mülkiyetiyle özel mülkiyet arasındaki sınırların yeniden kurulması gibi sonuçlar doğurabilir.

Ancak yoldan ihdas işlemi, imar mevzuatı ve kadastro tekniğiyle birlikte düşünülmelidir.

Değerleme uzmanı, ihdas edilen alanın tescil durumu, kime geçtiği, imar parseline katılıp katılmadığı ve yapılaşma hakkına etkisini kontrol etmelidir.

Yabancıların taşınmaz edinimi, Tapu Kanunu’nun güncel önemini koruyan alanlarından biridir.

Yabancı gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kurulan ticaret şirketleri bakımından kanuni sınırlamalar, ülke esasları, askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri, edinim miktarı, kullanım amacı ve ilgili kurum görüşleri önem kazanabilir.

Yabancı sermayeli şirketler için de farklı kurallar ve denetim mekanizmaları bulunabilir.

Bu kayıtlar değerleme uzmanının doğrudan piyasa değeri hesabını değiştirmeyebilir; fakat taşınmazın alıcı kitlesini, devredilebilirliğini ve işlem riskini etkileyebilir.

Özellikle yabancı alıcıya yönelik raporlarda edinim engeli veya izin şartı açıkça araştırılmalıdır.

Tapu kaydındaki plan, yüzölçümü, hisse ve sınır bilgileri de dikkatle okunmalıdır.

Sicildeki yüzölçümü ile fiili kullanım alanı arasında fark varsa bunun nedeni kadastro, imar uygulaması, yola terk, ihdas, ifraz, tevhit veya hata düzeltmesi olabilir.

Hisseli taşınmazlarda pay oranları, fiili kullanım anlaşmalarıyla karıştırılmamalıdır.

Süresi dolmuş ipotekler, terkin edilmemiş şerhler, hisse hataları veya mirasçılık belgesine dayalı intikaller de raporda hukuki not olarak yer alabilir.

Bu bilgiler, taşınmazın değerini doğrudan azaltmasa bile satış kabiliyetini ve finansman uygunluğunu etkileyebilir.

Tapu siciliyle ilgili bir başka hassas nokta, sicilde görünen hakkın ekonomik değerle ilişkisidir.

İpotek, haciz, satış vaadi, kira şerhi veya ihtiyati tedbir gibi kayıtlar taşınmazın fiziksel kalitesini değiştirmez; fakat devri, finansmanı ve alıcı davranışını etkileyebilir.

Aynı şekilde yüzölçümü düzeltmesi, hisse hatası veya terkin edilmemiş süreli kayıt, raporun varsayımlarını değiştirebilir.

Bu nedenle tapu incelemesi, değerleme sürecinde biçimsel bir belge kontrolü değil, riskleri ve hak kapsamını belirleyen analitik bir aşamadır.

Tapu mevzuatında başvuru yolu ve belge düzeni de işlem güvenliğinin parçasıdır.

Müdürlük, istemde bulunan kişinin kimliğini, temsil yetkisini ve işlemin dayanak belgesini kontrol eder.

Eksik veya yetkisiz başvuru, tescilin sağlıklı kurulmasını engelleyebilir.