Taşınmaz Kiralarına İlişkin Mevzuat Konu Anlatımı

Taşınmaz kiralarına ilişkin mevzuatı anlamanın ilk adımı, kira sözleşmesini bir kullanım hakkı ilişkisi olarak kavramaktır.

Türk Borçlar Kanununa göre kira sözleşmesinde kiraya veren, kiralananın kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakır; kiracı da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini öder.

Bu tanım, mülkiyet devri ile kira arasındaki farkı açıklar.

Kiracı taşınmazın maliki olmaz, fakat sözleşme süresince taşınmazı sözleşmeye uygun biçimde kullanma hakkı elde eder.

Değerleme bakımından kira ilişkisi, taşınmazın gelir üretme kapasitesi, kullanım kısıtları, sözleşme süresi ve tahliye riski üzerinden ekonomik değerle doğrudan bağlantılıdır.

Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli kurulabilir.

Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmadan sona erecek sözleşme belirli sürelidir; bu nitelik yoksa sözleşme belirsiz süreli sayılır.

Taşınmaz kiralarında süre, yalnız tarafların beklentisini değil, fesih bildirimi, uzama, tahliye davası ve gelir projeksiyonu bakımından da önem taşır.

Özellikle değerleme çalışmalarında uzun süreli ve tapuya şerh edilmiş kira ilişkisi, alıcıların taşınmazı serbestçe kullanma veya yeniden kiraya verme imkanını etkileyebilir.

Kiraya verenin temel borcu kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu borç kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde de genel işlem koşullarıyla kiracı aleyhine daraltılamaz.

Kiraya veren ayrıca, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemişse kiralanana ilişkin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere ve kiralananın kullanımıyla ilgili bazı yan giderlere katlanır.

Kiralananın ayıplı teslimi veya sonradan ayıplı hale gelmesi halinde kiracı, ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını, zararının giderilmesini veya önemli ayıplarda feshi gündeme getirebilir.

Üçüncü kişilerin hakları da taşınmaz kiralarında özel önem taşır.

Bir üçüncü kişi kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürerse, kiraya veren davayı üstlenmek ve kiracının zararını gidermekle yükümlüdür.

Sözleşme kurulduktan sonra kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Bu kural, satılan taşınmazdaki kiracının kendiliğinden korunmasını sağlar.

Taşınmaz kiralarında taraflar kiracılık hakkının tapu siciline şerhini kararlaştırabilir.

Şerh, kira ilişkisinin üçüncü kişilere karşı görünürlüğünü artırdığı için özellikle uzun süreli ticari kiralarda ve yatırım taşınmazlarında değerleme analizini etkileyen güçlü bir veridir.

Kiracının ana borcu kira bedelini ödemektir.

Aksi kararlaştırılmamışsa kira bedeli ve gerekli yan giderler her ay sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir.

Kiracı ödeme borcunu yerine getirmezse kiraya veren yazılı süre vererek, bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Taşınmazın özenle kullanılması ve komşulara saygı gösterilmesi de kiracının borçları arasındadır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu yükümlülüğe aykırılık halinde genellikle yazılı ihtar ve süre verilmesi gerekir; ancak ağır zarar, sürenin yararsız olması veya davranışın çekilmez hale gelmesi gibi durumlarda derhal fesih gündeme gelebilir.

Alt kira, kullanım hakkının devri ve kira ilişkisinin devri ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Kiracı, kiraya verene zarar verecek değişikliğe yol açmamak koşuluyla genel kira ilişkilerinde kiralananı başkasına kiralayabilir veya kullanım hakkını devredebilir.

Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça alt kira veya kullanım hakkı devri yapılamaz.

Kira ilişkisinin devrinde de kiraya verenin yazılı rızası gerekir; işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu rızadan kaçınamaz.

Devralan kiracının sözleşmede kiracının yerine geçmesi, özellikle işletme devri veya ticari taşınmaz kullanımı gibi durumlarda ekonomik süreklilik sağlar.

Konut ve çatılı işyeri kiraları, kiracıyı koruyan özel hükümlere tabidir.

Belirli süreli sözleşmelerde kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır; kiraya veren sadece sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, gerekli bildirim süresine uyarak sebep göstermeden sona erdirme yoluna gidebilir.

Fesih bildiriminin yazılı yapılması gerekir.

Aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda kiracının eşinin açık rızası olmadan fesih yapamaması, kira ilişkisinin aile hukukuyla da kesiştiğini gösterir.

Tahliye davası sebepleri sınırlıdır ve kiracı aleyhine genişletilemez.

Kiraya veren, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi varsa veya kiralananın yeniden inşa ve imarı için esaslı işlem yapılması ve kullanımın imkansız hale gelmesi gerekiyorsa dava açabilir.

Yeni malik de belirli koşullarla kendi gereksinimine dayanabilir.

Kiracının yazılı tahliye taahhüdüne rağmen çıkmaması, iki haklı ihtara sebep olacak şekilde kira ödememesi veya aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması da kiracıdan kaynaklanan dava sebeplerindendir.

Gereksinim veya yeniden inşa nedeniyle tahliye sağlanırsa, haklı sebep olmadıkça taşınmaz üç yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiralanamaz; aykırılık tazminat sonucunu doğurur.

Kamu taşınmazlarının kiralanması özel hukuk kiralarından farklıdır.

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiraya verilmesi Hazine ve Maliye Bakanlığının görev alanındadır.

Bu işlemler Devlet İhale Kanunu, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik ve Milli Emlak düzenlemeleri çerçevesinde yürütülür.

Bazı taşınmazlar kamu hizmeti, kıyı, kültür varlığı, orman, ibadet yeri, askeri güvenlik veya özel kanun nedenleriyle kiraya verilemez.

Kiraya verilebilecek Hazine taşınmazlarında ise açık teklif, kapalı teklif veya belirli hallerde pazarlık usulü uygulanabilir.

Bu nedenle taşınmaz kiraları konusunda sınavda temel ayrım şudur: özel kişiler arasındaki kira ilişkisi Borçlar Kanunu hükümleriyle, kamu taşınmazının kiraya verilmesi ise idare hukuku ve ihale kurallarıyla birlikte değerlendirilir.

Kira bedelinin para birimi ve artış rejimi de taşınmazın ekonomik okunmasında önemlidir.

Kaynakta döviz veya dövize endeksli sözleşme sınırlamalarına ve konut ile çatılı işyeri kiralarında bedelin Türk parası olarak yeniden belirlenmesine ilişkin açıklamalar yer alır.

Bu tür kurallar, sözleşmede yazan bedelin her zaman serbestçe sürdürülebilecek bedel anlamına gelmediğini gösterir.

Bu nedenle kira analizinde yalnız mevcut tutar değil, bedelin hangi mevzuat sınırlamasına tabi olduğu, artışın nasıl yapılacağı ve depozito gibi yan ödeme kalemlerinin hukuki niteliği birlikte değerlendirilmelidir.