SPL Geniş Kapsamlı Sermaye Piyasası Mevzuatı ve Meslek Kuralları Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği III-52.3 Konu Anlatımı

Gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkullerin sermaye piyasası içinde kolektif yatırım aracı olarak değerlendirilmesini sağlayan özel fon yapılarıdır.

Bu fon yapısı, büyük ölçekli gayrimenkulleri daha yatırım yapılabilir hale getiren, gayrimenkul sahipleri ile sermaye piyasası yatırımcıları arasında köprü kuran ve gayrimenkule likidite kazandırmayı hedefleyen bir kurumdur.

Tebliğ, bu fonların kurulmasına, faaliyetlerine, nitelikli yatırımcılara satışına ve yatırımcıların bilgilendirilmesine ilişkin ayrıntılı bir rejim kurar.

Bu nedenle düzenleme yalnızca yatırım yapılabilecek varlıkları değil, yönetim, saklama, değerleme ve bildirim süreçlerini de sıkı biçimde ele alır.

Fon, nitelikli yatırımcılardan katılma payı karşılığında toplanan para, gayrimenkuller, belirli gayrimenkul projelerindeki bağımsız bölümler veya gayrimenkule dayalı haklarla oluşturulur.

Kuruluş yetkisi Kuruldan faaliyet izni almış portföy yönetim şirketlerine, gayrimenkul portföy yönetim şirketlerine ve gayrimenkul ile girişim sermayesi portföy yönetim şirketlerine tanınmıştır.

Fon içtüzükle süreli veya süresiz kurulabilir.

Genel kural olarak tüzel kişiliği yoktur; fakat tapu sicili, ticaret sicili, pay devri ve benzeri işlemlerle sınırlı olarak fon adına işlem yapılabilmesi için tüzel kişiliğe sahipmiş gibi kabul edilir.

Fonun yatırım evreni iki ana grupta düşünülmelidir.

Birinci grup gayrimenkul yatırımlarıdır: gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar, belirli projelerdeki bağımsız bölümler, gayrimenkul yatırım ortaklıklarınca ihraç edilen sermaye piyasası araçları, aktif toplamının büyük kısmı yurtiçi gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların payları, gayrimenkul sertifikaları, belirli kira sertifikaları, diğer gayrimenkul yatırım fonlarının katılma payları ve gayrimenkul yatırımlarından doğan bazı alacaklar bu alana girer.

İkinci grup ise pay, borçlanma aracı, mevduat, katılma hesabı, yatırım fonu katılma payı, repo, ters repo, kıymetli maden, kira sertifikası, varant, sertifika, Takasbank para piyasası işlemleri, türev araç teminatları ve Kurulca uygun görülen diğer yatırım araçlarıdır.

Tebliğin ana portföy kuralı, fon toplam değerinin en az yüzde sekseninin gayrimenkul yatırımlarından oluşmasıdır.

Bu eşik, fonun adının ve ekonomik amacının korunmasını sağlar.

Fon belirli bir gayrimenkule, belirli bir sektöre veya sınırlama olmaksızın daha geniş bir portföye yatırım yapmak üzere kurulabilir.

Katılım finans ilkelerine uygun faaliyet yürütülecekse bu hususun ihraç belgesinde belirtilmesi ve unvanda katılım ibaresinin kullanılması mümkündür.

Böylece yatırım stratejisi, hem portföy içeriği hem de yatırımcıya sunulan bilgi bakımından açık hale getirilir.

Fon malvarlığının ayrılığı yatırımcı korumasının temelidir.

Fon varlıkları kurucunun, portföy yöneticisinin ve portföy saklayıcısının malvarlığından ayrıdır.

Kurucu veya saklayıcının yönetiminin kamu kurumlarına devredilmesi halinde bile fon malvarlığı başka amaçla kullanılamaz; kamu alacakları için haczedilemez, ihtiyati tedbire konu edilemez ve iflas masasına dahil edilemez.

Ayrıca kurucu veya yöneticinin üçüncü kişilere olan borçları ile fonun aynı kişilerden olan alacakları birbirine mahsup edilemez.

Bu yapı, yatırımcıların fondaki haklarının kurucu şirket riskinden ayrılmasını amaçlar.

Bilgilendirme dokümanları fon içtüzüğü ve ihraç belgesidir.

İçtüzük, katılma payı sahipleri ile kurucu, portföy saklayıcısı ve portföy yöneticisi arasındaki ilişkiyi kuran iltihaki sözleşme niteliğindedir.

İhraç belgesi ise fonun niteliğini ve satış şartlarını yatırımcıya açıklayan belgedir.

Gayrimenkul yatırım fonu katılma payları nitelikli yatırımcılara satılır; tanıtım ve reklamlarda da bu satış sınırlamasının ve nitelikli yatırımcı tanımının belirtilmesi gerekir.

Aynı fonda, hak ve yükümlülükleri farklılaştıran pay grupları oluşturulabilmesi de bilgilendirme dokümanlarında açıklanacak esaslara bağlıdır.

Kurucu, fonun temsili, yönetimi, faaliyetlerinin denetlenmesi ve dokümanlara uygun yürütülmesinden sorumludur.

Portföy yönetimi hizmeti başka yetkili bir portföy yönetim şirketinden alınabilir; ancak dışarıdan hizmet alınması kurucunun sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Fonun yatırım komitesi, özellikle gayrimenkul yatırım portföyünün yönetiminde aldığı kararlarla sınırlı sorumluluk taşır.

Kurucu nezdinde gayrimenkul tecrübesi olan yönetim kurulu üyesi, genel müdür ve gayrimenkul değerleme uzmanının yer aldığı bir yatırım komitesi kurulması, gayrimenkul kararlarının yalnız finansal değil teknik ve hukuki yönleriyle de değerlendirilmesini sağlar.

Saklama düzeni, gayrimenkul yatırım fonlarında yalnız menkul kıymet saklamasından ibaret değildir.

Fiziken veya kayden saklanabilen varlıklar portföy saklama düzenlemelerine göre saklanır; saklanması mümkün olmayan varlıkların fona aidiyetini gösteren bilgi, belge ve kayıtlar saklayıcı nezdinde tutulur.

Tapu ve ticaret sicili işlemleri kurucu ile portföy saklayıcısını temsil eden yetkililerin müşterek imzalarıyla yapılır.

İşlem bilgi ve belgelerinin makul süre önce saklayıcıya gönderilmesi, saklayıcının kontrol sorumluluğunu fiilen yerine getirmesine hizmet eder.

Yatırım sınırlamaları gayrimenkulün niteliğine göre ayrıntılıdır.

Fonlar arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri gayrimenkullere yönelebilir.

Proje gayrimenkul yatırım fonları belirli şartlarla proje kapsamındaki bağımsız bölümlere yatırım yapabilir.

Fon portföyünde yer alan gayrimenkuller için işletme hizmeti alınması veya inşaat hizmetlerinin yürütülmesi sözleşmesel çerçeveye bağlanır.

Müteahhit seçimi, sözleşme içeriği ve kurucu yönetim kurulu onayı gibi kurallar, fonun gayrimenkul geliştirme ve işletme risklerini disipline eder.

Kredi kullanımı fon toplam değerinin azami yüzde ellisi ile sınırlandırılmıştır.

Kredi veya faizsiz finansman kullanıldığında niteliği, tutarı, maliyeti, alındığı kuruluş ve geri ödeme bilgileri katılma payı sahiplerine bildirilir.

Kredi temini amacıyla portföy varlıkları üzerinde rehin veya sınırlı ayni hak kurulabilir; ancak bu imkan fon hesabına ve düzenlemede öngörülen sınırlar içinde kullanılmalıdır.

Repo işlemleri de portföyde repo konusu olabilecek varlıkların rayiç değerinin belirli oranıyla sınırlanır.

Böylece fonun kaldıraç kullanımı tamamen serbest bırakılmaz.

Değerleme, gayrimenkul yatırım fonu rejiminin en kritik konularındandır.

Portföye gayrimenkul alınması, gayrimenkul satılması, kiralama, kira sözleşmelerinin yenilenmesi, ipotek kurulması, yıl sonu değerlerinin belirlenmesi, katılma payı ihracı veya iadesinin gayrimenkul devriyle yapılması gibi işlemler değerleme raporu gerektirir.

Değer tespitleri Kurulca listeye alınmış ve bağımsızlık şartlarını sağlayan gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca yapılır.

Aynı varlık için aynı kuruluştan üst üste hizmet alınmasına getirilen süre sınırı, değerlemenin bağımsızlığını ve güvenilirliğini korumaya yöneliktir.

Fonlar periyodik raporlama ve finansal tablo düzenlemelerine tabidir.

Kurul gerektiğinde sürelerle bağlı olmaksızın bilgi isteyebilir.

Olağanüstü durumlarda değerleme esasları için kurucu yönetim kurulu gerekçeli karar alabilir; bu karar Kurula ve portföy saklayıcısına bildirilir, yatırımcılara da uygun iletişim araçlarıyla açıklama yapılır.