SPL Geniş Kapsamlı Sermaye Piyasası Mevzuatı ve Meslek Kuralları Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği III-48.1 Konu Anlatımı

Gayrimenkul yatırım ortaklığı, taşınmaz ekonomisini sermaye piyasası yatırımcısına açan düzenlenmiş bir ortaklık tipidir.

Kaynakta GYO, Tebliğ’de belirlenen usul ve esaslar içinde gayrimenkullerden, gayrimenkul projelerinden, gayrimenkule dayalı haklardan, altyapı yatırım ve hizmetlerinden, sermaye piyasası araçlarından, Takasbank para piyasası ve ters repo işlemlerinden, mevduat ve katılma hesaplarından, iştiraklerden ve Kurulca uygun görülen diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla pay ihraç etmek üzere kurulan sermaye piyasası kurumu olarak anlatılır.

Bu tanım iki yönlüdür.

GYO bir anonim ortaklık gibi pay ihraç eder; fakat asıl ekonomik işlevi belirli varlıklardan oluşan portföyü işletmektir.

Yatırımcı pay aldığında bir inşaat şirketinin doğrudan operasyonuna değil, Tebliğ sınırları içinde yönetilen taşınmaz, proje, hak, altyapı veya finansal araç portföyüne katılır.

Tebliğ’in ilk önemli ayrımı GYO yapısına ilişkindir.

Birinci yapı, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar ve gayrimenkul projelerine yatırım yapan GYO’dur.

İkinci yapı ise münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten GYO’dur.

Altyapı portföyü işletecek GYO’ların sadece bu faaliyet için kurulması veya dönüşmesi ve esas sözleşmelerinde buna açık hüküm bulunması gerekir.

Bu ayrım yalnız tanımsal değildir; portföy yasağı sonucunu doğurur.

Altyapı GYO’su, altyapı yatırım ve hizmetleriyle ilişkili olmayan gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapamaz.

Klasik gayrimenkul odaklı GYO’lar ise ana faaliyetlerine bağlı arızi işler dışında altyapı yatırım ve hizmetlerine ve bunlara ilişkin varlık veya haklara yönelemez.

Böylece yatırımcı hangi risk havuzuna girdiğini baştan görür.

GYO’ların amacı, portföy işletme mantığı etrafında kurulur.

Ortaklıklar münhasıran altyapı portföyü işletebileceği gibi, gayrimenkul ve Tebliğ’de sayılan diğer varlık ve haklardan oluşan bir portföyü işletmek üzere de kurulabilir.

Ayrıca belirli bir projeye, gayrimenkule, altyapı yatırım veya hizmetine yatırım yapmak ya da belirli bir alanda faaliyet göstermek amacıyla kurulmaları mümkündür.

Belirli alan veya proje odaklı ortaklıklarda aktif toplamın önemli bölümünün bu faaliyet kapsamında yapılan yatırımlardan oluşması ve unvanda ilgili faaliyet, proje, gayrimenkul veya altyapı hizmetine işaret edilmesi gerekir.

Bu kural, yatırımcıya sunulan anlatı ile ortaklığın fiili portföy yapısı arasında uyum kurulmasını sağlar.

GYO adı altında toplanan kaynakların başka bir ticari faaliyete kayması, Tebliğ’in portföy işletme disiplinine aykırıdır.

Kuruluş ve dönüşüm şartları, GYO statüsünün daha baştan sermaye piyasası güvenine uygun biçimde kurulmasını hedefler.

GYO olarak yeni kuruluş yapılabileceği gibi, mevcut anonim ortaklıkların esas sözleşmelerini Kanun ve Tebliğ hükümlerine uygun değiştirerek GYO’ya dönüşmesi de mümkündür.

Başvurunun uygun görülebilmesi için kayıtlı sermayeli anonim ortaklık yapısı, belirli asgari sermaye ve öz sermaye koşulları, payların nakit karşılığı çıkarılması, ticaret unvanında Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ibaresi, kurucu veya mevcut ortakların aranan nitelikleri, yönetim kurulu ve genel müdür şartları, portföyde yer alacak varlıkların Tebliğ sınırlamalarına uygunluğu ve halka arz veya nitelikli yatırımcıya satış taahhüdü gibi unsurlar aranır.

Altyapı GYO’ları bakımından daha yüksek sermaye eşiği ve altyapı şirketlerinin dönüşebilmesi gibi özel hükümler kaynakta ayrıca açıklanır.

Kurucu ve ortak nitelikleri, GYO’nun yalnız varlık portföyü üzerinden değil, portföyü kuran ve yöneten kişiler üzerinden de denetlendiğini gösterir.

Müflis olmama, konkordato veya tasfiye gibi durumların bulunmaması, belirli suçlardan mahkum olmama, işlem yasaklı olmama, muaccel vergi borcu bulunmaması, gerekli kaynağı muvazaadan ari biçimde yasal faaliyetlerden sağlama, mali güç, dürüstlük ve itibar şartları bu çerçevededir.

Yönetim kurulu üyeleri ve genel müdür bakımından da mesleki ve hukuki nitelikler aranır.

Bu şartlar şekli güvence değildir.

GYO, halka arz veya nitelikli yatırımcıya satış yoluyla geniş yatırımcı kitlesinden kaynak toplayabilir.

Dolayısıyla yatırımcı korunması yalnız portföydeki gayrimenkulün değerine değil, ortaklık üzerinde etkili kişilerin güvenilirliğine de bağlıdır.

GYO’ların yapamayacakları işler, yatırım ortaklığı statüsünün sınırlarını korur.

Kaynakta GYO’ların mevduat veya katılım fonu toplayamayacağı, mevduat toplama sonucunu doğuracak iş ve işlemler yapamayacağı, ticari, sınai veya zirai faaliyetlerde bulunamayacağı, inşaat işlerini doğrudan üstlenemeyeceği, otel, hastane, alışveriş merkezi ve benzeri işletmeleri kendisinin işletemeyeceği vurgulanır.

Ortaklık inşaat hizmeti veya işletme hizmeti alabilir; ancak kendisi müteahhit veya işletmeci şirket gibi davranamaz.

Bu ayrım sınav için önemlidir.

GYO taşınmaza yatırım yapar, proje geliştirebilir, portföyüne alabilir veya hizmet satın alabilir; fakat düzenlenmiş kimliği portföy işletmeciliğidir.

Böylece yatırımcı, sıradan ticari işletme riskinden çok Tebliğ ile sınırlanmış portföy riskine maruz kalır.

Yatırım faaliyetleri ve portföy sınırlamaları, GYO’nun adındaki gayrimenkul niteliğinin içerikte de korunmasını sağlar.

Ortaklıklar alım satım kârı veya kira geliri elde etmek için arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park ve benzeri taşınmazları edinebilir, satabilir, kiralayabilir veya kiraya verebilir.

Kendi arsaları üzerinde ya da hasılat paylaşımı ve kat karşılığı gibi sözleşmelerle başkalarına ait arsalar üzerinde proje geliştirmeleri mümkündür.

Ancak portföye alınacak yapıların hukuki durumu, yapı kullanma izni, tapu niteliği, önemli takyidat bulunup bulunmadığı ve projelerin mevzuata uygunluğu gibi hususlar sınırlamalara tabidir.

Bu düzenleme, portföyde görünen varlığın yatırımcıya açıklanan ekonomik değeriyle hukuki gerçekliği arasında uyum kurulmasını amaçlar.

Değerleme, GYO düzeninin merkezindeki güvenlik araçlarından biridir.

Portföye alınacak gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar, projeler veya değerleme gerektiren işlemler için gayrimenkul değerleme kuruluşlarından rapor alınması gerekir.

Değerleme yalnız muhasebe tekniği değildir; taşınmaz portföyünün bağımsız ve izlenebilir bir değer ölçüsüne bağlanmasını sağlar.

Ekspertiz değerinin kullanılması, özellikle alım satım veya ilişkili taraf işlemlerinde yöneticilerin keyfi fiyatlarla hareket etmesini sınırlar.

İpotek, rehin ve sınırlı ayni hak tesisine ilişkin hükümler ile borçlanma sınırı da portföyün aşırı kaldıraç ve teminat baskısıyla yatırımcı aleyhine riskli hale gelmesini önler.

Sigorta mecburiyeti, iştirak, tapuya şerhi zorunlu sözleşmeler ve adi ortaklık hükümleri de GYO’nun günlük portföy işlemlerindeki özel riskleri düzenler.

Kamuyu aydınlatma hükümleri, GYO statüsünün yatırımcı tarafından izlenebilir olmasını sağlar.