SPL Geniş Kapsamlı Sermaye Piyasası Mevzuatı ve Meslek Kuralları Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği III-48.1 Konu Anlatımı

Gayrimenkul yatırım ortaklığı, sermaye piyasası hukukunda gayrimenkul ekonomisi ile menkul kıymet yatırımcısını birleştiren özel bir ortaklık tipidir.

Kaynakta GYO, Tebliğ’de belirlenen usul ve esaslar içinde gayrimenkullerden, gayrimenkul projelerinden, gayrimenkule dayalı haklardan, altyapı yatırım ve hizmetlerinden, sermaye piyasası araçlarından, Takasbank para piyasası ve ters repo işlemlerinden, mevduat ve katılma hesaplarından, iştiraklerden ve Kurulca uygun görülen diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla pay ihraç eden sermaye piyasası kurumu olarak tanımlanır.

Bu tanımda iki unsur birlikte bulunur: GYO bir anonim ortaklık gibi pay ihraç eder, fakat asıl işlevi belirli varlıklardan oluşan portföyü işletmektir.

Dolayısıyla GYO’nun değeri, sıradan bir işletmenin üretim kapasitesinden çok portföyündeki taşınmazların, projelerin, hakların ve finansal araçların niteliğine bağlıdır.

Tebliğ iki temel GYO yapısını ayırır.

Birinci yapı, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar ve gayrimenkul projelerine yatırım yapan GYO’dur.

İkinci yapı ise münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten GYO’dur.

Altyapı odaklı GYO’ların yalnız bu faaliyette bulunmak üzere kurulması veya dönüşmesi ve esas sözleşmesinde buna ilişkin hüküm bulunması gerekir.

Bu ayrım pratik sonuç doğurur: altyapı portföyü işletecek GYO, altyapı yatırım ve hizmetiyle ilişkili olmayan gayrimenkullere veya projelere yatırım yapamaz.

Klasik GYO’lar ise altyapı yatırım ve hizmetlerine, altyapı şirketlerine veya altyapıya dayalı haklara yatırım yapamaz.

Böylece yatırımcı, payını aldığı GYO’nun hangi risk evreninde faaliyet gösterdiğini baştan bilir.

Gayrimenkul geliştirme riski ile altyapı işletme veya proje riski birbirine karıştırılmaz.

GYO’ların amacı ve faaliyet konusu, portföy işletme mantığı etrafında kurulur.

Ortaklıklar alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park ve benzeri taşınmazları satın alabilir, satabilir, kiralayabilir veya kiraya verebilir.

Kendi arsaları üzerinde ya da hasılat paylaşımı ve kat karşılığı arsa satışı gibi sözleşmelerle başkalarına ait arsalar üzerinde proje geliştirebilirler.

Ancak portföye alınacak bina ve benzeri yapılarda yapı kullanma izni ve taşınmazın mevcut durumuyla uyumlu tapu niteliği gibi şartlar aranır.

Üzerinde değerini önemli ölçüde etkileyen takyidat bulunan taşınmazların portföye alınması da sınırlanır.

Bu hükümler, portföyde görünen varlığın hukuki ve ekonomik olarak yatırımcıya anlatıldığı gibi olmasını sağlamaya yöneliktir.

Kuruluş ve dönüşüm şartları, GYO statüsünün baştan güvenilir bir sermaye piyasası kurumu olarak doğmasını hedefler.

Kaynakta kuruluş veya dönüşüm başvurularında esas sözleşmenin Tebliğ hükümlerine uygun olması, sermaye şartlarının sağlanması, kurucu ve ortakların belirli nitelikleri taşıması, yönetim ve organizasyon yapısının faaliyeti yürütebilecek düzeyde kurulması gibi unsurlar anlatılır.

Kurucuların ve ortakların mali güç, itibar ve mevzuata uyum bakımından incelenmesi önemlidir; çünkü GYO yatırımcıdan halka arz yoluyla kaynak toplayan bir yapıdır.

Yalnız portföy varlıklarının kalitesi değil, bu portföyü yönetecek kişilerin güvenilirliği de yatırımcı korunmasının parçasıdır.

Yönetim kurulu üyeleri, genel müdür ve diğer personel için getirilen nitelikler bu nedenle şekli değil işlevseldir.

GYO’ların yapamayacağı işler, yatırım ortaklığı niteliğini koruyan sınırlar olarak okunmalıdır.

Kaynakta GYO’ların mevduat veya katılım fonu toplayamayacağı, mevduat veya katılım fonu toplama sonucunu verecek iş ve işlemler yapamayacağı, ticari, sınai veya zirai faaliyetlerde bulunamayacağı, inşaat işlerini kendilerinin üstlenemeyeceği, otel, hastane, alışveriş merkezi ve benzeri işletmeleri doğrudan işletemeyeceği vurgulanır.

İnşaat veya işletme hizmeti alınabilir, fakat GYO’nun kendisi müteahhit veya işletmeci şirket gibi davranamaz.

Bu ayrım sınav açısından önemlidir: GYO gayrimenkule yatırım yapar, projeyi finanse eder veya portföyüne alır; ancak esas faaliyeti portföy işletmektir.

Böylece yatırımcı bir inşaat şirketinin operasyonel riskinden çok düzenlenmiş portföy riskine maruz kalır.

Portföy sınırlamaları, GYO’nun adındaki gayrimenkul niteliğinin içerikte de korunmasını sağlar.

Tebliğ, ortaklık portföyünde hangi varlıkların bulunabileceğini ve bazı varlık grupları için oranları düzenler.

Değerleme raporları bu noktada merkezi rol oynar.

GYO’nun portföyüne alınacak gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar, projeler veya değerleme gerektiren işlemler için gayrimenkul değerleme kuruluşlarından rapor alınması gerekir.

Değerleme yalnız muhasebe tekniği değildir; yatırımcıya açıklanan portföy değerinin bağımsız ve tutarlı bir ölçüye dayanmasını sağlar.

Ekspertiz değerinin kullanılması, portföydeki taşınmazın alım satımında veya projeye girişte şirket yöneticilerinin keyfi fiyatlarla hareket etmesini sınırlar.

Özellikle ilişkili taraflarla yapılan işlemlerde bu koruma daha belirgin hale gelir.

Kamuyu aydınlatma hükümleri GYO düzeninin dışa açılan yüzüdür.

Ortaklıklar portföydeki varlıklara ilişkin değerleme raporlarını, Tebliğ kapsamındaki önemli portföy bilgilerini, finansal tabloları, yönetim kurulu faaliyet raporunda bulunması gereken açıklamaları ve yatırımcı kararını etkileyebilecek gelişmeleri kamuya duyurmakla yükümlüdür.

İnternet sitesi yükümlülüğü de bu bilgi akışını destekler.

Tanıtım ve reklam amaçlı ilanlarda yatırımcıyı yanıltıcı veya gerçek dışı izlenim oluşturacak ifadelerden kaçınılması gerekir.

GYO statüsünden çıkma veya GYO olarak faaliyette bulunma hakkının ortadan kalkması gibi durumlar da yatırımcı bakımından kritik olduğundan özel usullere bağlanmıştır.

Pay sahibi açısından GYO’nun statüsü, portföy yapısı ve faaliyet sınırları yatırım kararının ayrılmaz unsurudur.

Sonuç olarak III-48.1 sayılı Tebliğ, gayrimenkul yatırımını halka açık ve düzenlenmiş bir sermaye piyasası aracına dönüştüren kuralları içerir.

GYO’nun tanımı, yatırım yapılabilecek varlıklar, altyapı ve klasik GYO ayrımı, kuruluş ve ortak nitelikleri, portföy sınırlamaları, değerleme zorunlulukları, yasak faaliyetler ve kamuyu aydınlatma hükümleri aynı amaca hizmet eder: yatırımcının parasının hangi varlık havuzuna, hangi yetkili kişiler eliyle ve hangi sınırlamalar içinde yöneldiğini bilmesini sağlamak.

GYO’yu bir inşaat şirketinden, banka benzeri mevduat toplayan kurumdan veya sıradan ticari işletmeden ayıran da bu düzenlenmiş portföy işletme fonksiyonudur.

Borçlanma, ipotek, rehin ve sınırlı ayni hak tesisine ilişkin hükümler de GYO’nun portföy mantığını korur.

Ortaklık taşınmazlarını tamamen sınırsız biçimde teminat konusu yapamaz; borçlanma sınırı, portföyün kaldıraçla aşırı riskli hale gelmesini engeller.

Tapuya şerhi zorunlu sözleşmeler, işletme hizmeti, iştirakler, sigorta mecburiyeti ve adi ortaklık oluşturma hükümleri GYO’nun günlük faaliyetlerinde karşılaşabileceği özel işlemleri düzenler.

Örneğin bir alışveriş merkezinin işletme hizmeti alınması, GYO’nun doğrudan işletmecilik yasağıyla birlikte düşünülmelidir: hizmet dışarıdan alınabilir, fakat yatırımcıya sunulan kurumun ana karakteri yine portföy işletmeciliğidir.

Sigorta ve değerleme gibi kurallar da taşınmaz portföyünün hem fiziksel hem finansal risklerini görünür kılar.