SPL Geniş Kapsamlı Sermaye Piyasası Mevzuatı ve Meslek Kuralları Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği III-52.3 Konu Anlatımı

Gayrimenkul yatırım fonu, gayrimenkul varlıkların sermaye piyasası içinde kolektif yatırım yapısına dönüştürülmüş halidir.

Kaynak, bu fonları yurt dışında kurumsal yerli ve küresel yatırımcılara yönelik örnekleri bulunan, büyük ölçekli gayrimenkullere likidite kazandıran ve yatırımcılarla gayrimenkul sahiplerini buluşturan kurumlar olarak açıklar.

Tebliğdeki tanım daha teknik bir çerçeve kurar: nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan para, gayrimenkuller, belirli kamu bağlantılı projelerdeki bağımsız bölümler veya gayrimenkule dayalı haklarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre portföy işletmek için kurulan fon malvarlığıdır.

Bu fonun tüzel kişiliği yoktur; ancak tapu, sicil, kuruluş, sermaye artırımı ve pay devri gibi belirli işlemlerle sınırlı olarak tüzel kişiliğe sahip kabul edilir.

Fonun nitelikli yatırımcıya yönelik olması konunun ilk sınırıdır.

Katılma payları genel yatırımcı kitlesine serbestçe sunulan klasik bir ürün gibi düşünülmez.

Kaynak, gayrimenkul yatırım fonu katılma paylarının nitelikli yatırımcılara satılabileceğini özellikle vurgular.

Bunun nedeni, fon portföyünün likiditesi, değerlemesi, yatırım süresi ve gayrimenkul riskleri bakımından daha karmaşık bir yapıya sahip olmasıdır.

Fon belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak, belirli bir sektörde faaliyet göstermek veya sınırsız bir gayrimenkul yatırım amacıyla kurulabilir.

Bu esneklik, fonun yatırım stratejisinin bilgilendirme dokümanlarında açık kurulmasını daha önemli hale getirir.

Portföyün çekirdeği gayrimenkul yatırımlarıdır.

Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar, Tebliğde belirtilen projeler kapsamındaki bağımsız bölümler, gayrimenkul yatırım ortaklıklarınca ihraç edilen sermaye piyasası araçları, aktif toplamının devamlı olarak en az yüzde yetmiş beşi yurt içi gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklık payları, gayrimenkul sertifikaları, bazı kira sertifikaları, diğer gayrimenkul yatırım fonu katılma payları, gayrimenkullerin vadeli satışından doğan alacaklar ve gayrimenkul yatırımlarından kaynaklanan KDV alacakları bu ana sınıfta yer alır.

Fon toplam değerinin en az yüzde sekseninin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunluluğu, fonun adının ve ekonomik özünün aynı yönde kalmasını sağlar.

Fon portföyünde yalnız gayrimenkul bulunmak zorunda değildir; kaynak, diğer yatırımlar için de bir çerçeve verir.

Paylar, borçlanma araçları, vadeli mevduat ve katılma hesapları, yatırım fonu katılma payları, repo ve ters repo işlemleri, altın ve kıymetli madenler, kira sertifikaları, varant ve sertifikalar, Takasbank para piyasası işlemleri, türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri, özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları ve Kurulca uygun görülen diğer araçlar portföyde bulunabilir.

Ancak bu çeşitlilik fonun ana faaliyetini değiştirmez.

Fon, sayılan varlık, hak ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek dışında başka işle uğraşamaz.

Faaliyet ve yatırımlar katılım finans ilkelerine uygun yürütülecekse ihraç belgesinde belirtilmek şartıyla unvanda katılım ibaresi kullanılabilir.

Malvarlığı ayrılığı gayrimenkul yatırım fonunun en kritik koruma mekanizmasıdır.

Fon malvarlığı kurucunun, portföy saklayıcısının ve portföy yöneticisinin malvarlığından ayrıdır.

Kurucu veya portföy saklayıcısının yönetimi ya da denetimi kamu kurumlarına devredilse bile fon malvarlığı başka amaçla tasarruf edilemez; kamu alacakları dahil haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına dahil edilemez.

Ayrıca fon malvarlığı, fon hesabına kredi alınması, finansman sağlanması, koruma amaçlı türev işlemler veya fon adına benzer işlemler dışında teminat gösterilemez ve rehnedilemez.

Kurucu veya yöneticinin üçüncü kişilere borçları ile fonun aynı kişilerden alacakları da mahsup edilemez.

Bilgilendirme dokümanları fonun hukuki ve ekonomik sınırlarını görünür kılar.

Gayrimenkul yatırım fonu dokümanları içtüzük ve ihraç belgesinden oluşur.

İçtüzük, katılma payı sahipleri ile kurucu, portföy saklayıcısı ve portföy yöneticisi arasında fon portföyünün inançlı mülkiyet esaslarına göre işletilmesini, saklanmasını ve vekalet hükümlerine göre yönetilmesini konu alan iltihaki sözleşmedir.

İhraç belgesi ise fonun niteliği ve satış şartları hakkında bilgi verir.

Bunlara ek olarak fon ihraç sözleşmesi, yatırımcı ile fon arasındaki ilişkide asgari unsurları belirleyen standart sözleşmedir ve portföy saklayıcısına iletilir.

Farklı pay grupları oluşturulması ve katılma payı alım satımının birim pay değerinden farklı fiyatla yapılabilmesi de dokümanlarda esasları belirtilmek şartıyla mümkündür.

Kurucu, fonun katılma payı sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde temsili, yönetimi, denetlenmesi ve faaliyetlerin içtüzük ile ihraç belgesine uygun yürütülmesinden sorumludur.

Portföy yönetimi hizmeti başka yetkili portföy yönetim şirketlerinden alınabilir; ancak dışarıdan hizmet alınması kurucunun sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Fonun yatırım komitesi, aldığı kararlarla sınırlı olarak gayrimenkul yatırım portföyünün yönetiminden sorumludur.

Kurucu veya portföy yöneticileri fon malvarlığını yatırımcı lehine ve yatırımcı çıkarını gözeterek yönetmekle yükümlüdür.

Portföy için yapılan bir işlemden dolayı portföy yöneticisi lehine komisyon, iskonto veya benzeri menfaat doğarsa bu durum yatırımcılara bildirilir.

Saklama rejimi, fiziki gayrimenkul ile kaydi sermaye piyasası araçlarının aynı fonda bulunabilmesi nedeniyle özel önem taşır.

Fon portföyündeki varlıklar portföy saklama düzenlemeleri çerçevesinde saklanır.

Fiziken veya kayden saklanması mümkün olmayan varlıklar için bunların varlığını ve fona aidiyetini gösteren bilgi, belge ve kayıtlar portföy saklayıcısı nezdinde tutulur.

Fon portföyündeki gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar ve gayrimenkule dayalı senetler tapu kütüğüne fon adına tescil edilir.

Tapu ve ticaret sicili işlemleri kurucu ile portföy saklayıcısını temsil eden yetkililerin müşterek imzalarıyla yapılır.

Bu yapı, fon adına yapılan büyük varlık işlemlerinde tek taraflı hareket riskini azaltır.

Kurucunun organizasyonu gayrimenkul uzmanlığına dayanmalıdır.

Yönetim kurulu üyelerinden en az birinin gayrimenkul alım satımı dışında gayrimenkul yatırımları konusunda en az beş yıllık tecrübeye sahip olması gerekir.

Kurucu nezdinde yatırım komitesi oluşturulur; bu komitede söz konusu nitelikte yönetim kurulu üyesi, genel müdür ve gerekli nitelikleri taşıyan gayrimenkul değerleme uzmanı bulunur.

Risk yönetim sistemi de klasik portföy risklerinin yanında finansman riski, likidite riski ve gayrimenkul yatırımlarına özgü diğer riskleri kapsamalıdır.

Bu hükümler, fonun yalnız finansal araç değil, değerleme, kira, proje, finansman ve satış riski taşıyan gerçek varlık portföyü olduğunu gösterir.

Değerleme hükümleri gayrimenkul fonunun güvenilirliğini belirleyen ana alandır.

Fonlar, gayrimenkul alımı, satımı, kiraya verilmesi, niteliğinin değiştirilmesi, kira sözleşmesinin yenilenmesi, ipotek tesisi, yıl sonu değer tespiti ve gayrimenkulün fona devri ya da yatırımcıya iadesi gibi işlemlerde rayiç değer ve rayiç kira bedeli tespit ettirmek zorundadır.

Bu tespit Kurulca listeye alınmış ve bağımsızlık şartlarını taşıyan gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca yapılır.

Değerleme raporları belirli sürelerde tamamlanır, kurucuya teslim edilir ve uzun süre saklanır.

Alım, satım ve kiralama işlemlerinde değerleme sonucundan farklı bir fiyat kullanılırsa yatırımcılara bildirim yapılması gerekir.

Kamuyu aydınlatma ve yatırımcıya bilgi verme yükümlülükleri fonun kapalı nitelikli yatırımcı yapısını dengeleyen araçlardır.