SPL Sermaye Piyasası Araçları 2 Varlık Finansmanına İlişkin Menkul Kıymetler (Kavramsal Çerçeve, Varlığa veya İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Tebliği III-58.1 ve Teminatlı Menkul Kıymetler Tebliği III-59.1) Konu Anlatımı

Varlık finansmanına ilişkin menkul kıymetlerin temel düşüncesi, gelecekte nakit akımı üreten varlık veya alacakların sermaye piyasası yoluyla bugünden finansmana dönüştürülmesidir.

Konut kredisi, tüketici kredisi, finansal kiralama alacağı veya Kurulca uygun görülen başka varlıklar düzenli ödeme akımı yaratabilir.

Bu akım tek başına bilançoda duran bir alacak niteliğindeyken, uygun hukuki yapı kurulduğunda yatırımcılara satılabilen menkul kıymetin dayanağı haline gelir.

Kaynak ihtiyacı olan kuruluş için sonuç likidite ve daha düşük maliyetli fon teminidir; yatırımcı için sonuç, ihraççının genel borç ödeme gücünden farklı olarak belirli varlık havuzuna veya teminat yapısına bağlı bir getiri fırsatıdır.

Bu alanın anlaşılması için konut finansmanı, ipotek, menkul kıymetleştirme, bilanço içi ve bilanço dışı sistem ayrımlarının birlikte görülmesi gerekir.

Konut finansmanı, konut edinmek isteyen tüketiciye kredi kullandırılması, konutun finansal kiralama yoluyla tüketiciye kiralanması, sahip olunan konutun teminatı altında kredi sağlanması ve bu kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasıdır.

Varlık finansmanı ise konut finansmanı kapsamındakiler dahil Kurulca uygun görülen varlıklara dayalı sermaye piyasası araçlarının ihracı olarak tanımlanır.

Konut finansman sisteminin ekonomik mantığı, fon fazlası olan kesimden toplanan kaynakların konut ihtiyacı olan kesime aktarılmasıdır.

Dolaysız yöntemde birey kendi birikimi veya çevresinden sağladığı fonla konut edinir; sözleşme yönteminde birikim ve sonradan kredi hakkı birlikte işler; mevduat finansmanı yönteminde bankalar gibi mevduat toplayan kuruluşlar kredi verir; ipotek bankası yönteminde ise konut kredileri ve büyük projeler menkul kıymet ihracıyla sermaye piyasalarından fonlanır.

İpotekli konut finansman sistemi, satın alınacak konut üzerinde ipotek kurulması ve bu ipoteğe bağlı kredi alacaklarının sermaye piyasasında finanse edilmesi esasına dayanır.

İpotek, alacağı taşınmazla teminat altına alan sınırlı ayni haktır.

Alacak ödenmezse alacaklı taşınmazın satılarak alacağın tahsil edilmesini isteyebilir; fakat taşınmazın mülkiyetinin doğrudan alacaklıya geçmesi gibi bir sonuç doğmaz.

İpoteğin alacağa bağlı olması, alacak sona erdiğinde ipoteğin de işlevini kaybetmesi anlamına gelir.

İpotek finansmanı açısından bu teminat önemlidir; çünkü uzun vadeli konut kredilerinin düşük maliyetli fonlanabilmesi, kredi verenin güvenilir bir teminat ve ikincil piyasa finansmanı bulabilmesine bağlıdır.

Menkul kıymetleştirme, alacaklardan elde edilecek nakit akımlarına karşılık menkul kıymet ihraç edilmesidir.

Süreçte önce menkul kıymetleştirilecek alacaklar seçilir, sonra özel amaçlı bir kuruluşa devredilir, ardından bu yapı tarafından menkul kıymet ihraç edilir.

Avantajı bilançodaki alacaklara likidite kazandırması, sermaye ve kredi gücü sınırlı şirketlere fonlama olanağı sağlaması, alacağın geri ödenmeme riskini devreden açısından azaltması, yatırımcıya alternatif ürün sunması ve finansman giderlerini düşürebilmesidir.

Dezavantajı ise kredi riski, vade uyumsuzluğu, erken ödeme riski, fazladan teminat ihtiyacı, riskli alacakların bilançoda kalması ve ekonomide kredi stoklarının aşırı büyümesi gibi sonuçlar doğurabilmesidir.

Bu yüzden varlık finansmanı ürünleri yalnızca teknik ihraç ürünü değil, risklerin kimde kaldığını gösteren yapılandırılmış finansman araçlarıdır.

İkincil ipotek piyasaları bilanço içi ve bilanço dışı sistemler olarak ayrılır.

Bilanço içi sistemlerde konut kredilerinin temerrüt ve erken ödeme gibi riskleri menkul kıymet yatırımcısına devredilmez; riskler krediyi veren veya ihraççı kuruluşun bilançosunda kalır.

İpotek teminatlı menkul kıymetler ve varlık teminatlı menkul kıymetler bu gruba örnektir.

Bilanço dışı sistemlerde ise ipotekli veya diğer varlıklar krediyi veren kuruluşun bilançosundan çıkarılarak özel amaçlı yapı veya ikincil piyasa kuruluşu üzerinden menkul kıymetleştirilir; likidite, kredi, temerrüt ve erken ödeme riskleri yatırımcıya aktarılabilir.

İpoteğe dayalı menkul kıymetler ve varlığa dayalı menkul kıymetler bu yapının örnekleridir.

Avrupa modeli daha çok bilanço içi, ABD modeli ise bilanço dışı menkul kıymetleştirme ile ilişkilendirilir.

Varlığa veya İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Tebliği III-58.1 kapsamında VİDMK, fon veya ipotek finansmanı kuruluşu tarafından devralınacak varlıklar karşılık gösterilerek ihraç edilir.

Fonun Türkiye’de kurulması zorunludur; süreli veya süresiz olabilir, fakat VİDMK ihracı dışında kurulamaz ve kullanılamaz.

Fonun tüzel kişiliği bulunmamakla birlikte tapu, ticaret sicili ve diğer resmi sicil işlemleriyle sınırlı olarak fon adına tescil, değişiklik, terkin ve düzeltme yapılabilir.

Fon içtüzüğü, yatırımcılar, fon kurucusu ve fon kurulu arasında fon portföyünün inançlı mülkiyet esaslarına göre saklanmasını ve vekalet hükümlerine göre yönetilmesini konu alan iltihaki sözleşmedir.

Fon kurucusu olabilecek kurumlar arasında bankalar, finansal kiralama ve finansman şirketleri, varlık yönetim şirketleri, ipotek finansmanı kuruluşları ve geniş yetkili aracı kurumlar sayılır.

Fon portföyü, ihraç tarihini izleyen belirli süre içinde varlıkların değeri toplam yükümlülüklerden az olmayacak şekilde oluşturulur.

Fona yapılacak ödemeler ve fondan yapılacak harcamalar fon adına açılan hesap üzerinden yürütülür.

Fon portföyünden tescil ve ilan giderleri, yönetim hizmetleri, hizmet sağlayıcı ücretleri, bağımsız denetim, derecelendirme, aracılık, vergi, türev araç maliyetleri ve Kurulca uygun görülen diğer giderler karşılanabilir; harcamalar belgeye dayanmalı ve piyasa rayicinin üzerinde olmamalıdır.

Fon varlıklarından gelen nakit akımlarının yatırımcı ödemelerine yetmeme riskine karşı sigorta, garanti, teminat mektubu, farklı tertip VİDMK ihracı, yedek hesap ve Kurulca uygun görülen başka yöntemler kullanılabilir.

Teminatlı Menkul Kıymetler Tebliği III-59.1 ise bilanço içi koruma mantığına daha yakındır.

Teminatlı menkul kıymetlerde dayanak varlıklar teminat havuzunda izlenir; ihraççının yükümlülüklerini yerine getirememesi halinde yatırımcıların alacaklarının bu teminat varlıklardan karşılanması amaçlanır.

Teminat varlıkların yönetimi, teminat defteri, teminat uyum ilkeleri, teminat sorumlusu ve kamuyu aydınlatma hükümleri bu korumanın araçlarıdır.

Teminat sorumlusu, teminat defteri ve teminat varlıkların Tebliğ esaslarına uygunluğunu kontrol eden, sermaye piyasasında bilgi sistemleri bağımsız denetim faaliyetinde bulunmaya yetkili bağımsız denetim kuruluşudur.

TMK ihracından önce yazılı sözleşmeyle belirlenir; ihraççının finansal tablolarını denetleyen kuruluş veya onun ilişkili kuruluşları arasından seçilemez.

Teminat sorumlusu teminat defterinin oluşturulmasını, varlık kayıtlarının doğruluğunu, bilgi işlem sistemindeki kontrolleri, teminat uyum ilkelerine uyumu ve ihlal halinde yeniden uyum sağlanıp sağlanmadığını inceler.

Uyum raporlarını belirli hesap dönemlerinde ihraççıya iletir ve gerekli bildirimleri yapar.

İhraççı toplam yükümlülüklerini kısmen veya tamamen yerine getiremezse durum teminat sorumlusuna bildirilir; teminat varlıklardan yapılan tahsilatlar ayrı hesapta biriktirilir ve yalnız muaccel yükümlülükler için kullanılır.