SPL Geniş Kapsamlı Sermaye Piyasası Mevzuatı ve Meslek Kuralları Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği III-52.3 Konu Anlatımı

Gayrimenkul yatırım fonu, sermaye piyasası yoluyla gayrimenkul yatırımlarına kurumsal ve profesyonel erişim sağlayan özel bir fon türüdür.

Kaynak metin bu fonları, büyük ölçekli gayrimenkullere likidite kazandıran ve yatırımcılarla gayrimenkul sahiplerini bir araya getiren kurumlar olarak açıklar.

III-52.3 sayılı düzenleme uyarınca gayrimenkul yatırım fonu, nitelikli yatırımcılardan katılma payı karşılığında alınan para, gayrimenkuller, belirli kamu veya yerel yönetim bağlantılı projelerdeki bağımsız bölümler ya da gayrimenkule dayalı hakların pay sahipleri yararına inançlı mülkiyet ilişkisi içinde işletilmesi için kurulur.

Kurucu portföy yönetim şirketi, gayrimenkul portföy yönetim şirketi veya gayrimenkul ve girişim sermayesi portföy yönetim şirketi olabilir.

Fon süreli ya da süresiz kurulabilir.

Gayrimenkul yatırım fonunun tüzel kişiliği kural olarak yoktur; fakat bu kural gayrimenkul işlemlerinin niteliği nedeniyle özel bir istisnayla yumuşatılır.

Fon, tapu tescili ve bu tescile bağlı değişiklik, terkin veya düzeltme talepleri yanında, ortak olunacak anonim ortaklıklarda kuruluş, sermaye artırımı ve pay devri gibi ticaret sicili işlemleri bakımından tüzel kişiliğe sahip kabul edilir.

Bu istisna, fonun gayrimenkulü kendi adına sicile kaydettirebilmesini ve portföydeki hakların izlenebilir olmasını sağlar.

Sınavda bu nokta kritiktir: gayrimenkul yatırım fonu genel anlamda şirket değildir, fakat tapu ve ticaret sicili bakımından sınırlı bir işlem ehliyeti tanınır.

Fonun yatırım amacı dar veya geniş kurulabilir.

Belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak üzere kurulabileceği gibi belirli bir sektörde faaliyet göstermek ya da herhangi bir amaç sınırlaması olmaksızın farklı gayrimenkul yatırımlarına yönelmek üzere de kurulabilir.

Portföyde gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar, belirli projeler kapsamındaki bağımsız bölümler, gayrimenkul yatırım ortaklıklarınca ihraç edilen sermaye piyasası araçları, aktif toplamının devamlı olarak en az yüzde yetmiş beşi yurt içi gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların payları, gayrimenkul sertifikaları, TOKİ'nin fon kullanıcısı olduğu kira sertifikaları, diğer gayrimenkul yatırım fonu katılma payları, portföydeki gayrimenkullerin vadeli satışından doğan alacaklar ve gayrimenkul yatırımlarından kaynaklanan KDV alacakları yer alabilir.

Bunun yanında paylar, borçlanma araçları, mevduat, katılma hesabı, yatırım fonu katılma payı, repo, ters repo, kira sertifikası, varant, sertifika, para piyasası işlemleri, türev teminatları ve Kurulca uygun görülen diğer araçlar gibi yardımcı finansal varlıklar da portföye girebilir.

Gayrimenkul yatırım fonunun ana yoğunlaşma şartı, fon toplam değerinin en az yüzde sekseninin gayrimenkul yatırımlarından oluşmasıdır.

Katılma payları nitelikli yatırımcılara satılabilir; bu, fonun risk yapısı ve likidite özellikleri nedeniyle geniş kitleye satılan standart yatırım fonlarından ayrıldığını gösterir.

Kaynak metinde, katılma paylarının satışına başlandığı tarihten itibaren en geç bir yıl içinde fon portföy değerinin en az iki yüz milyon Türk lirasına ulaşması gerektiği belirtilir.

Kurul bu tutarı yeniden belirleyebilir.

Süre sonunda asgari büyüklük sağlanamazsa fonun yatırım faaliyetlerine son verilerek belirli süre içinde tasfiye izni için Kurula başvurulması gerekir.

Bu kural, çok küçük ve sürdürülebilir olmayan gayrimenkul fonlarının yatırımcı aleyhine işlemesini engellemeye yöneliktir.

Fon malvarlığı koruması, yatırımcı güvenliğinin temelidir.

Gayrimenkul yatırım fonunun malvarlığı kurucunun, portföy saklayıcısının ve portföy yöneticisinin malvarlığından ayrıdır.

Fon malvarlığı, fon hesabına kredi veya finansman sağlanması, koruma amaçlı türev işlemler ya da fon adına benzer nitelikte işlemler dışında teminat gösterilemez ve rehnedilemez.

Kurucunun, saklayıcının veya yöneticinin yönetiminin kamu kurumlarına devredilmesi halinde bile fon varlığı başka amaçla kullanılamaz; kamu alacaklarının tahsili dahil haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına dahil edilemez.

Kurucunun veya portföy yöneticisinin üçüncü kişilere borçları ile fonun aynı kişilerden alacakları birbirine mahsup edilemez.

Bu ayrım, yatırımcının fon varlığını kurucu kurum riskinden ayırır.

Bilgilendirme dokümanları içtüzük ve ihraç belgesinden oluşur.

İçtüzük, katılma payı sahipleri ile kurucu, portföy saklayıcısı ve portföy yöneticisi arasında fon portföyünün inançlı mülkiyet esaslarına göre işletilmesini, saklanmasını ve vekalet hükümlerine göre yönetilmesini düzenleyen genel işlem şartlarını içerir.

İhraç belgesi ise fonun niteliği ve satış şartları hakkındaki bilgileri verir.

İçtüzük ve ihraç belgesi değişikliklerinde yatırımcıların yatırım kararını etkileyebilecek hususlar için Kurul incelemesi, önceden bildirim ve belirli bekleme süreleri gündeme gelir.

Kurul onayının, belgede yazılanların kamu tarafından garanti edildiği anlamına gelecek şekilde sunulması yasaktır.

Bu yaklaşım, yatırımcıya doğru bilgi verilmesini sağlarken yatırım riskinin kamuca üstlenildiği izlenimini engeller.

Kurucu, fonun temsili, yönetimi, yönetiminin denetlenmesi ve faaliyetlerin içtüzük ile ihraç belgesine uygun yürütülmesinden sorumludur.

Portföy yönetimi hizmeti başka bir portföy yönetim şirketinden alınabilir; ancak dışarıdan hizmet alınması kurucunun sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Fonun tüm faaliyetlerinde temsil yetkisi kurucunun yönetim kurulundadır; bu yetki devredilebilir, fakat fon kuruluşu, katılma payı ihracı, tasfiye, yönetim ücreti artışı ve yatırımcı kararlarını etkileyebilecek işlemler yönetim kurulu kararı gerektirir.

Ayrıca kurucu nezdinde yatırım komitesi oluşturulur.

Yönetim kurulu üyelerinden en az birinin gayrimenkul yatırımları konusunda beş yıllık tecrübeye sahip olması, yatırım komitesinde bu nitelikte üye, genel müdür ve uygun nitelikte gayrimenkul değerleme uzmanı bulunması beklenir.

Risk yönetim sistemi gayrimenkul yatırımlarına özgü finansman ve likidite risklerini de kapsamalıdır.

Portföyün yönetimi ve saklanması gayrimenkulün özelliklerine göre ayrıntılandırılır.

Kurucu veya portföy yöneticisi fon malvarlığını yatırımcı lehine ve yatırımcının çıkarını gözeterek, Kanun, Tebliğ, içtüzük ve ihraç belgesinde yer alan yönetim ilkelerine göre yönetir.

Birden fazla portföy yöneticisiyle sözleşme yapılabilir; bu durumda hak ve yükümlülükler sözleşmede açıkça gösterilir.

Fon portföyündeki varlıklar portföy saklama düzenlemeleri çerçevesinde saklanır.

Fiziken veya kayden saklanması mümkün olmayan varlıkların mevcudiyetini ve fona aidiyetini gösteren bilgi ve belgeler portföy saklayıcısında tutulur.

Fon portföyündeki gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar ve ilgili senetler tapu kütüğüne fon adına tescil edilir; tapu ve ticaret sicili işlemlerinde kurucu ile saklayıcıyı temsil eden yetkililerin müşterek imzası aranır.

Katılma payı satış ve iade süreci standart fondan daha esnektir fakat daha sıkı belgeye bağlıdır.

Katılma payı satışı nakden yapılabileceği gibi, ihraç belgesinde hüküm varsa gayrimenkul veya gayrimenkule dayalı hakların fon adına tescili yoluyla ayni olarak da yapılabilir.

Katılma paylarının nitelikli yatırımcılara satışı öncesinde yatırımcıyla fon ihraç sözleşmesi imzalanır; borsadan alınan paylar için bu zorunluluk aranmaz.

Pazarlama ve dağıtım yapan kuruluşlar, yatırımcıların nitelikli yatırımcı vasfını gösteren bilgi ve belgeleri temin edip fon süresince ve en az beş yıl saklamakla yükümlüdür.

Nitelikli yatırımcılar arasında pay devri mümkündür; devralanın nitelikli yatırımcı olduğunu gösteren belgeler alınmalı ve kurucu onayı sağlanmalıdır.

Fon içtüzüğünde hüküm varsa ve gerekli likidite sağlanamıyorsa, portföydeki varlık satışının yatırımcı zararına olacağı tespit edildiğinde geri alım ertelenebilir; erteleme bir yılı aşamaz.

Gayrimenkul yatırımlarında değerleme merkezi bir güvence işlevi görür.