Gayrimenkul Sermaye İradı Konu Anlatımı

Gayrimenkul sermaye iradının özü, bir mal veya hakkın mülkiyetini devretmeden kullanım hakkını başkasına bırakmak ve bunun karşılığında gelir elde etmektir.

Kaynak arazi ve bina yanında maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar, voli mahalleri, dalyanlar, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, arama ve işletme imtiyazları, telif hakları, gemi ve gemi payları, motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları ile her türlü motorlu araç, makine ve tesisatı bu çerçevede sayar.

Bu mal veya haklar kiralandığında gelir gayrimenkul sermaye iradı olur.

Ancak aynı mal veya hak ticari ya da zirai işletmeye dahilse, kira gelirinin ticari veya zirai kazanç hükümlerine göre hesaplanacağını unutmamak gerekir.

Kiralama ile satış ayrımı konuya yön verir.

Kiralamada mülkiyet elde kalır, yalnız kullanım hakkı belirli süreyle başkasına bırakılır; bu yüzden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradıdır.

Satışta ise mülkiyet hakkı tamamen devredilir ve mal üzerindeki tasarruf hakkı kaybedilir; bu durumda şartlarına göre değer artış kazancı doğabilir.

Kaynak bu ayrımı özellikle mal veya hak üzerindeki tasarruf hakkının niteliği üzerinden kurar.

Örneğin işletmeye dahil olmayan bir gayrimenkulün kiralanması GMSİ, aynı gayrimenkulün elden çıkarılması değer artış kazancı alanına girer.

Gayrisafi hasılat, bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden ya da aynen tahsil edilen kira bedellerinin toplamıdır.

Ayni tahsil edilen kiralar emsal bedeliyle paraya çevrilir.

Geçmiş yıllara ait kira, tahsil edildiği yılın geliri sayılır; gelecek yıllara ait peşin tahsil edilen kira ise ilgili olduğu yılın hasılatıdır.

Gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini sürekli artıracak biçimde yapılan ilaveler, kira süresi sonunda bedelsiz olarak kiralayana devredilirse o tarihte aynen tahsil edilmiş kabul edilir.

Bu düzen, tahsil esasının nasıl çalıştığını ve peşin ya da ayni ödemelerde gelirin hangi döneme ait sayılacağını gösterir.

Emsal kira bedeli esası, kira bedelinin düşük gösterilmesini veya hiç gösterilmemesini engeller.

Kiraya verilen mal ve hakların kira bedeli emsal kira bedelinden düşük olamaz.

Bina ve arazide emsal kira bedeli önce yetkili mercilerce veya mahkemelerce takdir edilmiş kira varsa ona dayanır; yoksa VUK'a göre belirlenen vergi değerinin yüzde beşi esas alınır.

Diğer mal ve haklarda ise maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa VUK'un servet değerleme hükümlerine göre belirlenen değerin yüzde onu dikkate alınır.

Döviz cinsinden kiralamalarda tahsilat tarihindeki Merkez Bankası döviz alış kuru üzerinden gayrisafi hasılat belirlenir.

GMSİ'de gider yöntemi gerçek usul ve götürü usul olarak ayrılır.

Gerçek usulde mükellef kiraya verdiği gayrimenkule ilişkin belgeli giderleri, örneğin bakım, onarım, aidat veya kredi faizi gibi giderleri dikkate alır.

Götürü usulde belge ibrazına gerek olmaksızın kazancın belirli bir kısmı gider kabul edilir; ancak bu usulü seçenlerin belirli süre geçmeden gerçek usule dönmesi mümkün değildir.