Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller (TMS 40) Konu Anlatımı

Yatırım amaçlı gayrimenkul kavramı, bir taşınmazın fiziksel niteliğinden çok işletme içinde hangi ekonomik amaçla tutulduğuna bakar.

Aynı bina bir işletmede merkez ofis, başka bir işletmede kiraya verilen bağımsız bir varlık olabilir.

TMS 40 bu ayrımı kira geliri ve sermaye kazancı ekseninde kurar.

İşletme arsayı, binayı veya binanın bir bölümünü mal üretmek, hizmet sunmak ya da idari faaliyet yürütmek için kullanmıyorsa ve asıl beklenti taşınmazdan kira veya değer artışı elde etmekse, konu yatırım amaçlı gayrimenkuldür.

Bu sınıfın öğretici noktası, nakit akışının görece bağımsız olmasıdır.

Kiraya verilen bir ofis katı kendi kira akışını üretir; üretim tesisinin yönetim binası ise makineler, personel ve diğer süreçlerle birlikte değer yaratır.

Bu nedenle sınıflandırma yapılırken taşınmazın adı değil, işletmenin onu hangi faaliyet mantığı içinde tuttuğu belirleyicidir.

Standardın kapsam sınırları bu mantığı daha anlaşılır kılar.

Uzun vadede değer kazanması beklenen arsa, gelecekteki kullanımına karar verilmemiş ve kısa vadeli satış ya da sahibin kullanımı için ayrılmamış arsa, faaliyet kiralamasına verilen bina ve ileride yatırım amaçlı kullanılmak üzere geliştirilen taşınmaz bu kapsama girebilir.

Buna karşılık olağan satış sürecinde elden çıkarılmak üzere alınan veya geliştirilen gayrimenkul stok yaklaşımına gider.

İşletmenin kendi kullanacağı taşınmaz sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuldür.

Bir başka tarafa finansal kiralamayla verilen taşınmaz da yatırım amaçlı gayrimenkul sınıfının tipik örneği değildir.

Böylece TMS 40, taşınmazı üç ana olasılık arasında konumlandırır: yatırım için tutma, işletmede kullanma veya satış için elde bulundurma.

Bazı durumlarda tek bir gayrimenkul karma kullanım içerir.

Bir binanın alt katı işletmenin mağazası, üst katları üçüncü kişilere kiralanan ofisler olabilir.

Bölümler ayrı satılabiliyor veya finansal kiralama yoluyla ayrı devredilebiliyorsa her bölüm kendi kullanımına göre muhasebeleştirilir.

Ayrılamıyorsa, yatırım amaçlı sınıflandırma ancak işletmenin kendi kullandığı bölüm önemsiz kaldığında mümkündür.

Benzer bir muhakeme yardımcı hizmetlerde yapılır.

Kiraya verilen bir binada güvenlik, temizlik veya bakım hizmeti sunulması çoğu kez taşınmazı yatırım niteliğinden çıkarmaz; fakat işletmenin müşterilerine konaklama ve kapsamlı hizmet sunduğu otel gibi örneklerde taşınmaz, hizmet faaliyetinin ayrılmaz parçası haline gelir.

Bu yüzden sınıflandırma yalnızca sözleşme başlığına değil, hizmetlerin toplam düzenleme içindeki ağırlığına göre yapılır.

Finansal tablolara alma aşamasında iki koşul aranır: gayrimenkulle ilgili gelecekte ekonomik yararların işletmeye akmasının muhtemel olması ve maliyetin güvenilir biçimde ölçülebilmesi.

Başlangıç ölçümü maliyet üzerinden yapılır.

Satın alma bedeline doğrudan ilişkilendirilebilen işlem giderleri, örneğin hukuki hizmetler ve alım vergileri, maliyete dahil edilir.

Günlük bakım ve onarım harcamaları ise varlığın defter değerine eklenmez; gerçekleştiği dönemin gideri olur.

Buna karşılık mevcut gayrimenkulün bir bölümünün yenilenmesi, finansal tablolara alma ölçütlerini sağlıyorsa ilgili maliyet defter değerine eklenebilir ve değiştirilen bölümün kalan defter değeri çıkarılır.

Bu yaklaşım, varlığın mevcut hizmet kapasitesini koruyan harcama ile yeni veya yenilenmiş ekonomik yarar sağlayan harcama arasındaki farkı öğretir.

Sonraki ölçümde TMS 40 iki model tanır.

Gerçeğe uygun değer yönteminde yatırım amaçlı gayrimenkul raporlama tarihinde piyasa katılımcıları arasında gerçekleşecek olağan bir işlemde ortaya çıkabilecek değerle izlenir ve değer değişiklikleri kar veya zarara yansır.

Maliyet yönteminde ise ilgili maddi duran varlık hükümleri üzerinden amortisman ve değer düşüklüğü mantığı çalışır; ancak gerçeğe uygun değer yine açıklama amacıyla belirlenir.

Standart, işletmenin seçtiği politikayı tüm yatırım amaçlı gayrimenkullerine tutarlı uygulamasını bekler.

Bu tutarlılık, kullanıcıların dönemler arası karşılaştırma yapabilmesi için önemlidir.

Politika değişikliği ancak finansal tabloların daha güvenilir ve daha ihtiyaca uygun bilgi vermesine hizmet ediyorsa anlamlıdır; özellikle gerçeğe uygun değerden maliyete dönüşün bunu sağlaması güç görülür.

Transferler, TMS 40'ın en dikkat gerektiren alanıdır.

Bir gayrimenkul yatırım amaçlı sınıfa ancak kullanım değiştiğinde girer veya bu sınıftan çıkar.

Yönetimin geleceğe dönük niyeti tek başına kanıt sayılmaz.

Sahip kullanımının başlaması yatırım amaçlı gayrimenkulden sahibi tarafından kullanılan gayrimenkule geçişe; satış amacıyla geliştirmeye başlanması stoklara geçişe; sahibin kullanımı bırakması yatırım amaçlı sınıfa geçişe; stok niteliğindeki gayrimenkul için faaliyet kiralaması başlatılması da yatırım amaçlı sınıfa geçişe kanıt oluşturabilir.

Buna karşılık işletme bir yatırım amaçlı gayrimenkulü geliştirme yapmadan satmaya karar verirse, finansal tablo dışı bırakılana kadar onu yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırmaya devam eder.

Elden çıkarma, satışla veya finansal kiralama yoluyla olabilir; varlık kalıcı biçimde kullanım dışı kaldığında ve gelecekte ekonomik yarar beklenmediğinde de tablodan çıkarılır.

Çıkarma sonucunda doğan kazanç veya kayıp, net elden çıkarma bedeli ile defter değeri karşılaştırılarak belirlenir.

TMS 40 ayrıca grup içi kullanım ve konsolidasyon açısından önemli bir ayrım öğretir.

Bir ana ortaklığın bağlı ortaklığına kiraya verdiği bina, kiraya veren işletmenin bireysel finansal tablolarında yatırım amaçlı gayrimenkul olabilir; çünkü o işletme açısından kira geliri amacıyla tutulmaktadır.

Ancak konsolide finansal tablolarda grup, binayı kendi faaliyeti içinde kullanıyor sayılır ve yatırım amaçlı gayrimenkul sunumu yapılmaz.

Bu örnek, sınıflandırmanın raporlayan işletme düzeyine bağlı olduğunu gösterir.

Aynı fiziksel varlık, ayrı finansal tabloda kira getirisi üreten yatırım; grup finansal tablosunda ise sahibi tarafından kullanılan varlık olabilir.

Açıklama hükümleri de bu nedenle önemlidir.

İşletme, seçtiği ölçüm yöntemini, sınıflandırmada kullandığı ölçütleri, gerçeğe uygun değer belirlenirken bağımsız değerleme uzmanından yararlanılıp yararlanılmadığını, kar veya zarara yansıyan kira gelirlerini ve doğrudan faaliyet giderlerini kullanıcıların anlayabileceği biçimde sunar.

Gerçeğe uygun değer yönteminde dönem başı ve dönem sonu defter değerleri arasındaki hareketler, girişler, elden çıkarmalar, değer değişimleri ve transferler açıklanır.

Maliyet yönteminde ise amortisman, birikmiş değer düşüklüğü, yararlı ömür veya amortisman oranları gibi bilgiler yanında gerçeğe uygun değer de açıklama konusu olur.