Hâkim-Savcı Medeni Hukuk Tapu Sicili Konu Anlatımı

Tapu sicili, taşınmaz eşya hukukunda fiili hakimiyetin yerine resmi görünümü koyan sistemdir.

Taşınırlar bakımından zilyetlik dış dünyaya önemli bir açıklık sağlar; taşınmazlarda ise hakların güvenilir biçimde izlenmesi tapu kütüğü ve ona bağlı kayıtlarla mümkündür.

Sicil yalnız bir arşiv değildir; hangi taşınmazın hangi haklarla yüklü olduğunu, istemlerin sırasını, dayanak belgeleri ve taşınmazın sınırla bağlantılı plan bilgisini birlikte gösterir.

Bu nedenle tapu sicili sorusunda tek bir kayıt satırına değil, kütük, yevmiye, belge ve plan ilişkisine bakmak gerekir.

Sicile kaydedilecek taşınmazlar sınırlı bir çerçeveye sahiptir.

Arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya bağlanabilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğündeki bağımsız bölümler bu sistemin temel konusudur.

Özel mülkiyete elverişli olmayan ve kamunun ortak yararlanmasına ayrılan yerler ise kural olarak sicile taşınmaz olarak girmez.

Her taşınmaza ayrı sayfa açılması, ayni hakların taşınmaz bazında izlenmesini sağlar.

Bir taşınmaz birden fazla sicil bölgesini ilgilendiriyorsa bağlantı kayıtları önem kazanır.

Bu teknik düzen, sonradan doğacak sıra, öncelik ve iyiniyet tartışmalarının zeminini hazırlar.

Tescil, tapu sicilinin ayni hak doğuran veya açıklayan en güçlü işlemidir.

Mülkiyet, irtifak hakkı, taşınmaz yükü ve taşınmaz rehni gibi haklar kütüğe tescil edilir.

Kurulması tescile bağlı bir ayni hak, kural olarak kayıt yapılmadıkça ayni hak olarak varlık kazanmaz; tescille doğan haklar tarih ve sıra bakımından da kayda göre konum alır.

Tescil istemi, tasarruf konusu taşınmaz malikinin yazılı beyanına ve geçerli hukuki sebebe dayanmalıdır.

Tapu görevlisi, istemde bulunan kişinin tasarruf yetkisini ve işlemin sebebini gösteren belgeleri arar.

Belgeler eksikse istemin nasıl karşılanacağı ve geçici kayıt imkanı ayrıca değerlendirilir.

Şerh, tescilden farklı olarak her zaman yeni bir ayni hak kurmaz; bazı kişisel hakları ve tasarruf yetkisi kısıtlamalarını üçüncü kişilere karşı görünür hale getirir.

Arsa payı karşılığı inşaat, satış vaadi, kira, alım, önalım ve geri alım gibi haklar kanunun izin verdiği ölçüde şerh edilebilir.

Haciz, iflas, konkordato veya aile konutu gibi tasarruf yetkisini etkileyen durumlar da şerh alanında karşımıza çıkar.

Geçici tescil şerhi ise hak iddiasının veya tasarruf yetkisinin henüz tam kesinleşmediği hallerde geçici koruma sağlar.

Beyanlar, örneğin eklenti gibi açıklayıcı bilgileri sicilde görünür kılar; beyanın etkisi tescil ve şerhten ayrı değerlendirilir.

Sicilin açıklığı, güven ilkesinin ön şartıdır.

İlgisini inanılır kılan kişi sicili inceleyebilir; kimse sicilde kayıtlı bir hususu bilmediğini savunarak sorumluluktan kaçamaz.

Ancak açıklık tek başına her kaydı doğru yapmaz.

Kanun, tapu kütüğündeki kayda iyiniyetle dayanarak ayni hak edinen üçüncü kişiyi korur.

Bu koruma, taşınmaz piyasasında resmi kayda güvenin sonucudur.

Buna karşılık kaydın yolsuz olduğunu bilen veya durum gereği bilmesi gereken kişi sicile güven ilkesinden yararlanamaz.

İyiniyetin hangi anda aranacağı ve kazanımın hangi ayni hakka ilişkin olduğu somut olayda ayrıca belirlenmelidir.

Yolsuz tescil, sicildeki görünüm ile gerçek hak durumu arasındaki kopukluğu ifade eder.

Bir ayni hak hukuki sebep olmadan tescil edilmiş, geçerli hak terkin edilmiş veya kayıt yanlış değiştirilmiş olabilir.

Böyle hallerde hakkı zedelenen kişi sicilin düzeltilmesini dava edebilir.

Ayni hakkın gerçek hayatta sona ermesiyle kayıt da hukuki değerini kaybeder; malik veya ilgili kişiler terkini isteyebilir.

Tapu görevlisinin basit bir yanlışlığı düzeltmesi ise ilgililerin yazılı rızası veya mahkeme kararı gibi güvencelere bağlıdır.

Bu düzen, memur eliyle tek taraflı hak kaybını önler.

Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlarda Devletin sorumluluğu ayrıca önemlidir.

Sicil kamu gücüyle tutulduğu için hatalı tutma, yanlış işlem, eksik kayıt veya hukuka aykırı terkin yüzünden zarar doğarsa zarar gören kişi Devlete yönelebilir.

Devletin daha sonra kusurlu görevlilere rücu etmesi ayrı meseledir.

Bu sorumluluk, sicile güvenen kişilerin yalnız özel kişilerle baş başa bırakılmamasını sağlar.

Tapu sicili böylece tescil, şerh, beyan, açıklık, iyiniyet, düzeltme ve Devlet sorumluluğunu aynı yapı içinde birleştiren taşınmaz güven sistemi olarak okunmalıdır.

Tapu sicili bakımından işlem sırası da ayrıca önemlidir.

Yevmiye defterine işlenen istemler, aynı taşınmaz üzerinde yarışan hakların zaman bakımından değerlendirilmesini sağlar.

Tescil, şerh veya terkin işleminin ilgililere bildirilmesi ise kayıttan habersiz hak kaybı doğmasını önleyen tamamlayıcı güvencedir.

Sicil yanlışsa düzeltme davası gerçek hak durumunu kayda yaklaştırır; fakat iyiniyetli üçüncü kişinin sicile güvenerek kazandığı hak korunmuşsa düzeltme herkese aynı etkiyi doğurmayabilir.

Bu nedenle uyuşmazlıkta önce kaydın türü, sonra işlemin sırası, ardından iyiniyet ve zarar ilişkisi incelenmelidir.