Hâkim-Savcı Medeni Hukuk Taşınmaz Mülkiyeti Konu Anlatımı

Taşınmaz mülkiyeti, eşyanın yerle bağlantılı niteliği nedeniyle taşınır mülkiyetinden daha sıkı şekil ve açıklık kurallarına bağlanır.

Konu bakımından arazi ilk sıradadır; ayrıca bağımsız ve sürekli nitelikte olup tapu kütüğünde ayrı sayfa açılabilen haklar ile kat mülkiyeti kütüğündeki bağımsız bölümler de taşınmaz mülkiyetinin konusu olabilir.

Bu sınırlama önemlidir, çünkü her ekonomik değer taşınmaz gibi işlem görmez.

Tapu sistemi, taşınmaz üzerinde hak kazanımını kamuya açık ve güvenilir bir kayıtla ilişkilendirir.

Kural olarak taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır.

Satış, bağışlama veya trampa gibi devir amacı taşıyan işlemler geçerli bir hukuki sebep oluşturmalı ve resmi şekle uygun yapılmalıdır.

Hukuki sebep geçerli değilse tescil yolsuz hale gelir; sicilde görünen kişi her zaman gerçek malik olmayabilir.

Bazı hallerde mülkiyet tescilden önce doğar: mirasın açılması, mahkeme kararı, cebri icra sonucu, işgal, kamulaştırma veya kanunda öngörülen başka bir sebep buna örnektir.

Ancak bu kişiler, taşınmaz üzerinde tasarruf etmek istediklerinde sicilde kendi adlarına kayıt yaptırmak zorundadır.

Böylece tescil bazen kurucu, bazen açıklayıcı işleve sahiptir.

Tescilsiz ve zamanaşımıyla kazanma hükümleri taşınmaz mülkiyetinin sınav değeri yüksek bölümüdür.

Tapu kütüğünde geçerli sebep olmadan malik görünen kişi, kanunun aradığı süre boyunca davasız ve kesintisiz biçimde malik sıfatıyla zilyet olursa olağan zamanaşımıyla kazanım tartışılır.

Tapuya kayıtlı olmayan veya malikinin kim olduğu sicilden anlaşılamayan taşınmazlarda ise daha uzun süreli ve ilanlı yargılama gerektiren olağanüstü zamanaşımı gündeme gelir.

Sürelerin hesabında zilyetliğin kesilmesi, eklenmesi ve iyiniyetin aranıp aranmadığı dikkatle ayrılmalıdır.

Sahipsiz yerler ve kamunun yararlanmasına ayrılmış mallar ise özel mülkiyet mantığıyla kazanılamaz; Devletin hüküm ve tasarrufu altında kabul edilir.

Taşınmaz mülkiyetinin kaybı terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla olur.

Fakat pratikte en çok kapsam sorunları görülür.

Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar bulunan ölçüde üstteki hava alanına ve alttaki toprak katmanlarına uzanır.

Yapılar, bitkiler ve kaynaklar kural olarak arazinin bütünleyici parçası sayılır; ancak üst hakkı, mecra, taşınır yapı ve taşkın yapı gibi özel hükümler bu genel sonucu değiştirebilir.

Başkasının malzemesiyle yapılan yapı, araziden taşan yapı veya fidan dikilmesi gibi hallerde iyiniyet, değer dengesi, sökme imkanı ve tazminat birlikte incelenir.

Sınır meseleleri taşınmaz mülkiyetinin somutlaştığı alandır.

Sınırlar tapu planları ve arazi üzerindeki işaretlerle belirlenir; belirsizlik varsa komşu maliklerin sınır belirlemeye katlanma ve giderlere katılma yükümlülüğü doğabilir.

Duvar, çit, hendek gibi iki taşınmazı ayıran sınırlıklar aksi anlaşılmadıkça ortak menfaat alanı oluşturur.

Arazi kayması kural olarak sınırı değiştirmez; ancak belirli bölgelerde yetkili makamların farklı düzeni veya hakkaniyet gereği yeniden belirleme istenebilir.

Bu hükümler, tapu planı ile doğal olaylar arasındaki gerilimi dengeler.

Komşuluk hukuku, malikin yetkisini başkasına zarar vermeyecek şekilde sınırlayan en geniş bölümüdür.

Malik, kullanma sırasında komşuları aşırı duman, koku, gürültü, sarsıntı veya benzeri taşkınlıklara maruz bırakamaz.

Kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazın zeminini tehlikeye sokmamak zorundadır.

Komşu araziye taşan dal ve köklerde kesme, zarar giderimi ve ürünlerden yararlanma gibi sonuçlar ortaya çıkabilir.

Doğal akan suya katlanma, fazla suyun akıtılması, mecra geçirilmesi ve durum değişirse mecranın yerinin değiştirilmesi de bu denge içinde yer alır.

Zorunlu geçit ve zorunlu su hükümleri, taşınmazın ekonomik kullanılabilirliğini korur.

Genel yola yeterli bağlantısı olmayan malik, tam bedel ödeyerek uygun komşudan geçit isteyebilir; geçidin yeri seçilirken önceki mülkiyet ve yol durumu, en az zarar ilkesi ve taraf menfaatleri dikkate alınır.

Suya erişimi olmayan veya aşırı zahmetle erişen malik de belirli koşullarda komşudan su talep edebilir.

Kaynaklar kural olarak arazinin parçasıdır; kaynak hakkı ise ayrı bir irtifak olarak kurulabilir.

Son olarak yapı, imar, orman, yol, su yolu ve toprak iyileştirme gibi kamu yararı sınırlamaları taşınmaz mülkiyetinin özel hukuk sınırının yanında kamu hukuku boyutunu gösterir.

Taşınmaz malikinin sorumluluğu, mülkiyetin sınırlarını somut yaptırıma bağlar.

Malik yasal kısıtlamaları aşarak başkasına zarar verirse eski hale getirme, tehlikenin giderilmesi veya tazminat talepleriyle karşılaşabilir.

Bu sorumluluk komşuluk hükümlerinin yalnız nezaket kuralı olmadığını, özel hukuk sonucu doğuran gerçek bir sınır olduğunu gösterir.

Taşkın yapı, mecra, geçit ve kaynak olaylarında hakim çoğu zaman mülkiyeti tamamen ortadan kaldırmaz; bedel, yer değiştirme, katlanma ve tazminat araçlarıyla iki taşınmazın kullanılabilirliğini birlikte korur.

Böylece taşınmaz mülkiyeti, sicil kaydı kadar arazi gerçekliğiyle de değerlendirilir.

Taşınmaz mülkiyetinde kamu yararı sınırlamaları özel hukuk kısıtlamalarını tamamlar.