Hâkim-Savcı Medeni Hukuk Sınırlı Ayni Haklar Konu Anlatımı

Sınırlı ayni haklar, mülkiyet hakkının sağladığı geniş yetkileri belli bir amaç için daraltarak başkasına ayni nitelikte bir hukuki güç verir.

Malik eşyanın sahibi olarak kalır; fakat eşya üzerinde bir irtifak, intifa, oturma, üst hakkı, kaynak hakkı, taşınmaz yükü veya rehin gibi hak kurulunca malikin yetkileri o hak ölçüsünde sınırlanır.

Bu hakların ortak özelliği, kişisel borç ilişkisinden farklı olarak eşya üzerinde doğrudan etki göstermeleri ve kural olarak herkese karşı ileri sürülebilmeleridir.

Bu nedenle özellikle taşınmazlarda tescil, hakkın doğumu ve üçüncü kişilere karşı görünürlüğü bakımından merkezi rol oynar.

Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde başka bir taşınmaz lehine kurulan yüktür.

Yüklü taşınmazın maliki, mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur olur.

Burada yararlanan ve yüklü taşınmaz arasında objektif bir bağ vardır; hak, belirli kişinin şahsından çok yararlanan taşınmazın ihtiyacına hizmet eder.

Yapma borçları irtifakın başlı başına konusu olamaz; ancak irtifaka yan edim olarak bağlanabilir.

Bu ayrım, irtifakın esasının aktif bir hizmet gördürmek değil, mülkiyet yetkisinin kullanılmasını sınırlamak veya belirli kullanıma katlanmak olduğunu gösterir.

İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır; kurulmaya ilişkin sözleşme resmi şekilde düzenlenmelidir.

Aksi öngörülmedikçe kazanma ve tescilde taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır.

Malik, kendisine ait iki taşınmazdan biri üzerinde diğeri lehine irtifak kurabilir.

İrtifak tescilin terkiniyle veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer.

İki taşınmaz aynı kişide birleşirse malik terkini isteyebilir; terkin edilmedikçe irtifak ayni hak olarak varlığını sürdürür.

Lehine irtifak kurulan taşınmaz için hiçbir yarar kalmamışsa yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir; yüküne oranla çok az yarar sağlayan irtifaklarda bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkin gündeme gelebilir.

İrtifakın kapsamı, öncelikle tescilden anlaşılır.

Tescil yetki ve yükümlülükleri açıkça gösterdiği ölçüde belirleyicidir; açık değilse kapsam, tescilin sınırları içinde kazanma sebebine veya uzun süreden beri davasız ve iyiniyetle kullanılan biçime göre belirlenir.

Hak sahibi, hakkını korumak ve kullanmak için gerekli önlemleri alabilir; fakat yüklü taşınmaz malikine en az zarar verecek biçimde davranmalıdır.

Yüklü taşınmaz maliki de irtifakın kullanılmasını engelleyemez veya zorlaştıramaz.

Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarının değişmesi, yüklü taşınmazın yükünü ağırlaştıramaz.

Geçit, hayvan otlatma, hayvan sulama, su alma gibi hakların kapsamı ise taraf anlaşması, özel kanun veya yerel adetle belirlenebilir.

İntifa hakkı, sınırlı ayni haklar içinde yararlanma yetkisi en geniş olanıdır.

Taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir ve aksi düzenleme yoksa sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi verir.

Kuruluş şekli konuya göre değişir: taşınırda zilyetliğin devri, alacakta alacağın devri, taşınmazda tapu kütüğüne tescil gerekir.

Yasal intifa hakkı taşınmazda tescil edilmemiş olsa bile durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir; tescil edilmişse herkese karşı etkili olur.

İntifa, konunun tamamen yok olması, taşınmazda tescilin terkini, yasal intifada sebebin ortadan kalkması, sürenin dolması, vazgeçme veya hak sahibinin ölümüyle sona erebilir.

Tüzel kişilerde süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin sona ermesiyle biter; her halde yüz yılı aşamaz.

İntifa hakkı sahibinin yetkileri zilyetlik, yönetim, kullanma ve yararlanmadır; bu yetkiler iyi bir yönetici özeniyle kullanılmalıdır.

İntifa süresinde olgunlaşan doğal ürünler intifa hakkı sahibine ait olur; sermayenin faizleri ve dönemsel gelirleri de hakkın başladığı tarihten sona erdiği tarihe kadar ona aittir.

Hakkın kullanılması, sözleşme veya durum aksini gerektirmedikçe başkasına devredilebilir; bu durumda malik haklarını devralana karşı doğrudan ileri sürebilir.

Malik ise hukuka aykırı veya niteliğe uygun düşmeyen kullanıma itiraz edebilir, haklarının tehlikeye düştüğünü ispat ederek güvence isteyebilir.

İntifa sahibi olağan bakım ve işletme giderlerinden, belirli vergilerden ve iyi yönetimin gerektirdiği sigortadan sorumlu olur.

Taşınmazlarda ekonomik özgülenme yönünü malike önemli zarar verecek biçimde değiştiremez.

Oturma hakkı, bir binadan veya bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir.

Başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez; kanunda aksine hüküm yoksa intifa hükümleri uygulanır.

Kapsamı hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir; şahsa özgülendiği açıkça belirtilmemişse hak sahibi ailesi ve ev halkıyla birlikte oturabilir.

Üst hakkı ise taşınmaz malikinin üçüncü kişiye arazisinin altında veya üstünde yapı yapma ya da mevcut yapıyı koruma yetkisi vermesidir.

Aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer.

Bağımsız ve sürekli nitelikteyse hak sahibinin istemiyle tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir; en az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli sayılır.

Üst hakkı sona erince yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur; bedel ve ipotek güvencesi özel kurallara bağlıdır.

Kaynak hakkı, başkasının arazisindeki kaynaktan su alınmasına ve akıtılmasına katlanma yükümlülüğü doğuran bir irtifaktır.

Aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçıya geçer; bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl süreli ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.

Diğer irtifak hakları da belirli bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi, spor alanı veya geçit gibi belirli yararlanmalara hizmet etmek üzere kurulabilir; aksi kararlaştırılmadıkça devredilemez ve mirasçılara geçmez.

Taşınmaz yükü ise ayrı bir yapıdır: yüklü taşınmaz malikini, yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar.