Hâkim-Savcı Medeni Hukuk Tapu Sicili Konu Anlatımı

Tapu sicili, taşınmaz eşya hukukunun bel kemiğidir.

Taşınırlar bakımından fiili hakimiyet ve zilyetlik güçlü bir görünüş sağlarken, taşınmazlarda hakların güvenilir biçimde bilinmesi tapu siciliyle gerçekleşir.

Sicilin amacı, taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek ve bu hakların kurulması, değiştirilmesi, sona ermesi bakımından herkesin başvurabileceği resmi bir düzen yaratmaktır.

Bu düzen yalnız bir defterden ibaret değildir.

Tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ana kayıtları oluşturur; yevmiye defteri, işlem belgeleri ve resmi ölçüme dayanan planlar da sicilin tamamlayıcı unsurlarıdır.

Böylece bir taşınmazın kim adına kayıtlı olduğu, üzerinde hangi irtifak, taşınmaz yükü veya rehin hakkı bulunduğu, işlemin hangi sırayla istendiği ve kaydın hangi belgeye dayandığı birlikte anlaşılır.

Sicile kaydedilecek taşınmazlar sınırlı bir çerçevede belirlenmiştir.

Arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler tapu siciline taşınmaz olarak yazılabilir.

Bağımsız ve sürekli hakların ayrı sayfaya kaydedilebilmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir.

Buna karşılık özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, üzerlerinde tescili gerekli bir ayni hak kurulmadıkça kütüğe kaydedilmez.

Kayıtlı bir taşınmaz daha sonra kayda tabi olmayan bir niteliğe dönüşürse sicilden çıkarılır.

Bu ayrım, tapu sicilinin her arazi parçasını değil, özel hukuk bakımından ayni hak düzenine konu olabilen taşınmazları merkez aldığını gösterir.

Tapu kütüğünde her taşınmaza ayrı bir sayfa ayrılması esastır.

Bu sayfada mülkiyet, taşınmaz üzerindeki veya taşınmaz lehine kurulan irtifak hakları ve taşınmaz yükü ile rehin hakları özel sütunlara tescil edilir.

Eklentiler malikin isteğiyle beyanlar sütununda gösterilebilir ve bu kayıt, kütükte hak sahibi görünenlerin rızası olmadıkça silinemez.

Aynı malike ait birden çok taşınmazın ortak sayfaya yazılabilmesi ve bu sayfaya yapılan rehin tescillerinin sayfadaki bütün taşınmazları bağlaması, sicilin sadece açıklayıcı değil aynı zamanda hakların kapsamını etkileyen bir işlev gördüğünü ortaya koyar.

Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler için ayrı bir kat mülkiyeti kütüğü tutulur; özel hükümler saklı olmak üzere tapu kütüğüne ilişkin kurallar burada da uygulanır.

Yevmiye defteri, sicil işlemlerinin sırasını güvence altına alır.

Tescil istemleri, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek derhal yevmiye defterine yazılır; dayanak belgeler özenle saklanır.

Bu önemlidir, çünkü tescilin etkisi gerekli belgeler isteme eklenmişse veya geçici tescilde belgeler zamanında tamamlanmışsa yevmiye kaydı tarihinden başlar.

Plan ise taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmi ölçüme dayanan teknik temeldir.

Taşınmaz birden çok bölgede bulunuyorsa her bölgedeki sicile kayıt yapılır; tescil işlemleri büyük kısmın bulunduğu bölgede yürütülür ve diğer tapu idarelerine bildirilir.

Sicilin tutulmasından doğan zararlardan Devlet sorumludur; Devlet kusurlu görevliye rücu edebilir.

Tapu sicilinde işlemlerin üç ana görünümü vardır: tescil, şerh ve beyan.

Tescil, taşınmaza ilişkin mülkiyet, irtifak hakları, taşınmaz yükleri ve rehin hakları için kullanılır.

Kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz; ayni haklar kütüğe tescil ile doğar, sıra ve tarihlerini de tescile göre alır.

Şerhler ise ayni hak yaratmayan fakat taşınmaz üzerindeki sonraki hak sahiplerine karşı ileri sürülmesi istenen durumları görünür kılar.

Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve geri alım sözleşmelerinden doğan haklar kanunda öngörülen diğer haklarla birlikte şerh edilebilir.

Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, haciz, iflas kararı, konkordato süresi, aile yurdu kurulması veya artmirasçı atanması gibi tasarruf yetkisi kısıtlamaları da şerh edilebilir.

Geçici tescil şerhi ise iddia edilen ayni hakkı güvence altına alma veya tasarruf yetkisini gösteren belgelerdeki eksikliklerin tamamlanması amacıyla kullanılır.

Tescil için kural olarak tasarrufa konu taşınmaz malikinin yazılı beyanı aranır.

Edinen kişi kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa bu beyana gerek olmaz.

Terkin veya değişiklik ise kaydın kendilerine hak sağladığı kişilerin yazılı beyanıyla yapılabilir.

İşlemi isteyen kişi tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemelidir; yetki sicilde hak sahibi görünen kişi veya temsilcisi olunduğunun ispatıyla, sebep ise gerekli şekle uyulduğunun gösterilmesiyle belgelenir.

Belgeler tamam değilse istem reddedilir; bazı hallerde tasarruf yetkisini gösteren belgenin tamamlanması için geçici tescil şerhi verilebilir.

Tesciller istem tarihine ve sırasına göre yapılır; ilgililerin bilgisi dışında yapılan işlemler onlara tebliğ edilir ve itiraz süresi bu tebliğden başlar.

Sicilin açıklığı, tapu düzeninin güven fonksiyonunu tamamlar.

Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inandırıcı kılan kişi ilgili sayfanın ve belgelerin gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir.

Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.

Bu açıklığın en güçlü sonucu sicile güven ilkesidir: tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur.