Hâkim-Savcı Medeni Hukuk Taşınmaz Mülkiyeti Konu Anlatımı

Taşınmaz mülkiyeti, mülkiyet hakkının en kayıtlı ve sicile bağlı görünümüdür.

Konusu üç ana gruptan oluşur: arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

Bu sınırlama önemlidir, çünkü taşınmaz mülkiyetinde hak yalnız fiili egemenlikle değil, kamu güvenine dayanan resmi kayıt düzeniyle anlam kazanır.

Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını da kapsar; yapılar, bitkiler ve kaynaklar da yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere bu kapsamın içindedir.

Böylece arazi mülkiyeti yalnız yüzeyden ibaret değildir, fakat yararlı kullanım ve kanuni sınırlar bu genişliği dengeler.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında temel kural tescildir.

Mülkiyet tapu kütüğüne tescille kazanılır; hukuki işlemle devir amaçlanıyorsa sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmiş olması gerekir.

Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri ise kendi şekil kurallarına bağlıdır.

Bununla birlikte miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma ve kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılabilir.

Bu hallerde tescil hakkın doğum şartı değil, malikin tasarruf işlemleri yapabilmesinin şartıdır.

Mülkiyetin kazanılmasına esas hukuki sebebe dayanarak malikten kendi adına tescil isteme konusunda kişisel hakkı bulunan kişi, malik kaçınırsa hakimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Kazanma yollarından işgal, kayıtlı taşınmazlarda dar bir alana sahiptir.

Tapu kütüğüne kayıtlı taşınmazın işgal yoluyla kazanılması, kaydın malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır; tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.

Yeni arazi oluşmasında ise birikme, dolma, toprak kayması veya kamu sularındaki değişiklik gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur; devlet bunu sakınca yoksa arazisi kayba uğrayana veya bitişik maliklere devredebilir.

Arazi kayması genel olarak sınır değişikliğine yol açmaz; ancak yetkili makamlarca heyelan bölgesi belirlenen yerlerde bu ilke uygulanmayabilir ve sınır gerçeği yansıtmıyorsa yeniden belirlenebilir.

Kazandırıcı zamanaşımı, tapu düzenindeki fiili durumun uzun süre korunmasıyla mülkiyet kazanımına imkan tanır.

Olağan zamanaşımında, geçerli bir hukuki sebep olmadan tapuda malik görünen kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız, aralıksız, iyiniyetli ve on yıl süreyle sürdürürse kazanımı tartışılmaz hale gelir.

Olağanüstü zamanaşımında ise tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi tescil kararı isteyebilir.

Aynı rejim, maliki tapudan anlaşılamayan veya belirli koşullarla gaiplik kararı bulunan kişi adına kayıtlı taşınmazlar için de uygulanır.

Tescil davası Hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine veya tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına yöneltilir; ilan ve itiraz usulü tamamlandıktan sonra koşullar ispatlanırsa hakim tescile karar verir.

Mülkiyet, koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış sayılır.

Taşınmaz mülkiyeti terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer; kamulaştırmada sona erme anı özel kanuna bırakılmıştır.

Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar ise Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır.

Yararı kamuya ait sular, kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar aksi ispatlanmadıkça kimsenin mülkiyetinde değildir ve özel mülkiyete konu olamaz.

Bu düzen, taşınmaz mülkiyetinin özel hukuk alanı ile kamu yararı alanını ayırır.

Taşınmazın sınırları tapu planları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir.

Plan ile yerdeki işaretler uyuşmazsa kural olarak plan esas alınır; heyelan bölgesi istisnası saklıdır.

Her arazi maliki, komşusunun istemi üzerine belli olmayan sınırların belirlenmesine, planların düzeltilmesine veya araziye sınır işareti konulmasına katlanmakla yükümlüdür.

İki taşınmazı ayıran duvar, çit ve benzeri sınırlıklar aksi ispatlanmadıkça iki komşunun paylı malı sayılır.

Arazideki yapılar bakımından üst arza tabidir ilkesi görünür olur: başkasının malzemesiyle yapılan yapı veya başkasının arazisine taşan yapı kural olarak arazinin bütünleyici parçası olur; fakat sökme, tazminat, irtifak kurulması veya belirli hallerde arazi mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi gibi denkleştirici çözümler öngörülür.

Üst hakkı, mecra ve taşınır yapılar bu ana kuralın özel dengelerini oluşturur.

Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları çok katmanlıdır.

Kanundan doğan kısıtlamalar tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur; bunların kaldırılması veya değiştirilmesi resmi şekle ve tapu şerhine bağlıdır, kamu yararı için konulan kısıtlamalar ise kaldırılamaz ve değiştirilemez.

Paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğabilir; feragat resmi şekilde ve tapu şerhiyle yapılır, belirli satışta vazgeçme yazılı şekle bağlıdır.

Sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları tapuya şerh edilirse şerhteki süre ve koşullarla her malike karşı ileri sürülebilir.

Komşuluk hukuku, malikin taşınmazını kullanırken başkalarını katlanılamaz biçimde etkilemesini önler.

Duman, koku, gürültü, sarsıntı gibi yerel adeti aşan taşkınlıklar yasaktır; kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazı sarsmaktan veya tehlikeye düşürmekten kaçınmak gerekir.