Hâkim-Savcı Medeni Hukuk Sınırlı Ayni Haklar Konu Anlatımı

Sınırlı aynî haklar, mülkiyetin sağladığı geniş yetkilerin tamamını hak sahibine geçirmeden, eşya üzerinde belirli ve doğrudan ileri sürülebilen bir hâkimiyet kurar.

Bu haklarda malik mülkiyetini korur; fakat mülkiyetin kullanma, yararlanma veya ekonomik değerinden belirli bir kesit başka bir hak sahibine ayrılır.

İrtifak hakları, intifa, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve taşınmaz yükü bu yapının farklı görünümleridir.

Ortak nokta, hakkın yalnız borç ilişkisinin tarafları arasında kalan kişisel bir talep olmaması, kuruluş koşulları gerçekleştiğinde eşya üzerinde herkese karşı ileri sürülebilen bir statü yaratmasıdır.

Bu nedenle sınırlı aynî haklarda kapsam, tescil, kuruluş sebebi, kullanım biçimi ve sona erme sonuçları dikkatle ayrılmalıdır.

Taşınmaz lehine irtifak, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulan yüktür.

Yüklü taşınmazın maliki, mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınır veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli biçimde kullanmasına katlanır.

Burada yarar belirli bir kişiye değil, yararlanan taşınmaza bağlanır; taşınmaz malikinin değişmesi kural olarak irtifak ilişkisinin devamını engellemez.

Yapma borçları irtifaka başlı başına konu olamaz, ancak yan edim olarak bağlanabilir.

Bu kural, irtifakın özünün olumlu bir yapma borcundan çok katlanma veya kaçınma niteliğinde olduğunu gösterir.

Kuruluş için tapu kütüğüne tescil şarttır; irtifak sözleşmesinin geçerliliği de resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır.

Malik kendi iki taşınmazından biri üzerinde diğerinin lehine de irtifak kurabilir.

İrtifakın kapsamı önce tescilden anlaşılır.

Tescil yetki ve yükümlülükleri açıkça belirliyorsa kapsamın esası odur.

Tescil yeterince açık değilse, yine tescilin sınırları içinde kalmak kaydıyla irtifakın kazanılma sebebine veya uzun süreden beri davasız ve iyiniyetle kullanılış biçimine bakılır.

Hak sahibi, hakkının korunması ve kullanılması için gerekli önlemleri alabilir; ancak hakkını yüklü taşınmaz malikine en az zarar verecek biçimde kullanmak zorundadır.

Yüklü taşınmaz maliki de irtifakın kullanılmasını engelleyen veya zorlaştıran davranışlarda bulunamaz.

Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarının sonradan değişmesi, yüklü taşınmazın irtifaktan doğan yükünü ağırlaştıramaz.

İrtifak için gerekli tesislerin bakımı kural olarak yararlanan taşınmaz malikine aittir; tesisler yüklü taşınmaz malikine de yarıyorsa giderlere yarar oranında katılım gerekir.

Yarar tamamen ortadan kalkmışsa yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir; yüküne oranla çok az yarar sağlayan irtifakta bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkin gündeme gelebilir.

İntifa hakkı, sınırlı aynî haklar içinde yararlanma yetkisini en geniş biçimde tanıyan haktır.

Taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir ve aksi düzenlenmedikçe sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar.

Taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil kuruluş aracıdır.

İntifa hakkı gerçek kişilerde hak sahibinin ölümüyle, tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması veya süre yoksa kişiliğin sona ermesiyle biter; tüzel kişilerin intifa hakkı en çok yüz yıl devam edebilir.

Hak sona erince intifa hakkı sahibi malı malike geri verir.

Kendi kusurundan ileri gelmediğini ispat etmedikçe malın yok olmasından veya değerinin azalmasından sorumlu olur; olağan kullanımdan doğan değer azalmasından ise sorumlu değildir.

İntifa hakkı sahibinin hakları ile yükümlülükleri birlikte düşünülmelidir.

Hak sahibi malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir; bu yetkileri kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermelidir.

İntifa süresi içinde olgunlaşan doğal ürünler intifa hakkı sahibine aittir; sermayenin faizleri ve diğer dönemsel gelirleri de hakkın başladığı tarihten sona erdiği tarihe kadar ona ait olur.

Sözleşmede aksi yoksa veya hakkın şahsen kullanılması gerektiği durumdan anlaşılmıyorsa intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir; malik haklarını devralana karşı doğrudan ileri sürebilir.

Buna karşılık malik, hukuka aykırı veya malın niteliğine uygun düşmeyen kullanıma itiraz edebilir ve hakları tehlikeye düşmüşse güvence isteyebilir.

İntifa hakkı sahibi olağan bakım, işletme giderleri, bazı vergi ve resimleri taşır; daha önemli koruma işleri gerektiğinde malike bildirim yapmalı ve bunların yapılmasına izin vermelidir.

Oturma hakkı, intifaya göre daha dar ve kişiye daha sıkı bağlıdır.

Bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir.

Başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez.

Aksi açıkça belirtilmedikçe hak sahibi ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir; binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkı varsa ortak kullanıma ayrılmış yerlerden de yararlanabilir.

Oturma hakkı binanın veya bölümün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa olağan bakım ve yenileme giderleri hak sahibine aittir; malik ile birlikte kullanım varsa bakım ve onarım giderleri malike düşer.

Üst hakkı, başkasının arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak ya da mevcut yapıyı korumak yetkisi veren bir irtifaktır.

Aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer.

Bağımsız ve sürekli nitelikteyse hak sahibinin istemiyle tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir; en az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli niteliktedir.

Üst hakkının içerik ve kapsamına ilişkin resmî senette yer alan, yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları, özgülenme amacı ve yapı bulunmayan alandan yararlanma gibi kayıtlar herkes için bağlayıcıdır.

Hak sona erdiğinde yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur.

Malik, aksi kararlaştırılmadıkça kalan yapılar için bedel ödemez; bedel kararlaştırılmışsa bunun miktarı ve hesaplanma biçimi belirlenir.

Bağımsız üst hakkı en çok yüz yıl için kurulabilir; süresinin dörtte üçü dolduktan sonra öngörülen şekle uyularak yeniden en çok yüz yıllık süre için uzatılabilir.

Kaynak hakkı ve diğer irtifaklar, belirli yararlanma ihtiyaçlarını aynî hak hâline getirir.

Başkasının arazisindeki kaynak üzerinde irtifak hakkı, arazi malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar; aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer.

Bağımsız ve en az otuz yıl süreli kaynak hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.

Malik ayrıca taşınmazı üzerinde bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi, spor alanı ya da geçit gibi belirli yararlanmaya hizmet eden başka irtifaklar kurabilir.

Bu haklar aksi kararlaştırılmadıkça devredilemez ve mirasçılara geçmez; kapsamları hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir.

Taşınmaz yükü, irtifaktan farklı olarak taşınmaz malikini bir verme veya yapma edimine bağlar; fakat sorumluluk yalnız yüklü taşınmazla sınırlıdır.

Hak sahibi bir kişi olabileceği gibi başka bir taşınmazın maliki de olabilir.

Taşınmaz yükünün konusu, yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim olmalıdır.