Hâkim-Savcı Medeni Hukuk Taşınmaz Mülkiyeti Konu Anlatımı

Taşınmaz mülkiyeti, eşya hukukunda hem güçlü bir aynî hâkimiyet hem de yoğun sınırlamalara bağlı bir hukukî statüdür.

Kanun, taşınmaz mülkiyetinin konusunu üç değerle sınırlar: arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

Bu sayım, taşınmaz kavramının yalnız toprağın fiziksel varlığından ibaret olmadığını gösterir.

Bir bağımsız ve sürekli hak, tapuda ayrı sayfaya kaydedildiğinde taşınmaz rejimine bağlanabilir; kat mülkiyetine konu bağımsız bölüm de aynı şekilde taşınmaz mülkiyetinin konusu olur.

Böylece taşınmaz mülkiyeti hem araziyi hem de sicil düzeninin taşınmazlaştırdığı bazı hukukî değerleri içine alır.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında temel kural tescildir.

Bir taşınmaz üzerinde mülkiyetin kazanılması tapu kütüğüne tescille olur.

Ancak kanun, bazı hâllerde mülkiyetin tescilden önce kazanılacağını kabul eder.

Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma ve kanunda öngörülen diğer hâller bu kapsamda sayılır.

Bu hâllerde kişi mülkiyeti tescilden önce kazanmış olsa bile taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapabilmesi için hakkını tapu kütüğüne tescil ettirmelidir.

Bu ayrım önemlidir: kazanma ile tasarruf yetkisi her zaman aynı anda işlemeyebilir.

Hak tescilsiz doğmuş olabilir, fakat üçüncü kişilere yönelik devretme veya yükleme işlemi için sicilde görünür hâle gelmesi gerekir.

Hukukî işlemle taşınmaz devri sıkı şekle bağlıdır.

Bu yüzden taşınmazı devretmeye yönelik borçlandırıcı işlem, ancak yetkili resmî makam önünde aranan şekle uygun biçimde kurulmuşsa geçerli sonuç doğurur.

Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri ise kendi özel şekil kurallarına tâbidir.

İşgal yoluyla kazanma da sınırlıdır.

Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının önceki malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır; tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.

Yeni arazi oluşması hâlinde ise birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur.

Devlet, kamusal sakınca yoksa bu araziyi öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir.

Kazandırıcı zamanaşımı taşınmaz mülkiyetinde iki ayrı görünüm taşır.

Olağan zamanaşımında, geçerli bir hukukî sebep olmadan tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse kazanımı korunur.

Olağanüstü zamanaşımı ise tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişiye tescil isteme imkânı verir.

Belirli şartlarda maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya hakkında gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmazlar için de bu yol gündeme gelebilir.

Tescil davasında mahkeme ilan yoluyla itiraz imkânı tanır; koşullar gerçekleşmişse mülkiyet, yirmi yıllık şartların tamamlandığı anda kazanılmış sayılır.

Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı, arazinin kullanılmasında yarar bulunduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını içine alır.

Bu kapsam, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapıları, bitkileri ve kaynakları da kapsar.

Arazi üzerindeki yapıların hukukî kaderi bu nedenle çoğu zaman bütünleyici parça ilkesiyle açıklanır.

Başkasının malzemesiyle bir arazide yapı yapılırsa malzeme arazinin bütünleyici parçası olabilir; malzemenin sökülmesi, tazminat veya yapının değeri arazinin değerini açıkça aşıyorsa mülkiyetin uygun bedelle devri gibi sonuçlar iyiniyet ve zarar ölçütlerine göre belirlenir.

Taşkın yapı bakımından da benzer bir denge vardır.

Yapı komşu araziye taşmış ve zarar gören malik taşmayı öğrendikten sonra süresinde itiraz etmemişse, durum ve koşullar haklı gösterdiği ölçüde iyiniyetli yapı sahibi uygun bedel karşılığında irtifak kurulmasını veya taşan kısmın mülkiyetinin devrini isteyebilir.

Kalıcı olması amaçlanmayan kulübe, büfe, çardak ve baraka gibi hafif yapılar ise taşınır hükmündedir.

Komşuluk hukuku, taşınmaz mülkiyetinin sosyal sınırını kurar.

Malik, taşınmazını kullanırken komşularını olumsuz biçimde etkileyecek taşkınlıklardan kaçınmalıdır.

Özellikle duman, buğu, kurum, toz, koku, gürültü ve sarsıntı gibi etkiler, taşınmazın durumu, niteliği ve yerel âdet bakımından komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşarsa hukuka aykırı hâle gelir.

Kazı ve yapı faaliyetlerinde de malik, komşu taşınmazlara zarar verecek veya onları tehlikeye düşürecek eylemlerden kaçınmak zorundadır.

Komşunun arazisine taşan dal ve kökler zarar veriyorsa, zarar gören malik uygun süre tanıdıktan sonra bunları kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.

Doğal su akışına katlanma, suyun yönünü başkasının zararına değiştirmeme, fazla suyun akıtılması için gerekli mecraya katlanma ve masraflara yararlanma oranında katılma da taşınmazların birbirine bağımlı kullanımından doğar.

Zorunlu geçit ve zorunlu mecra, taşınmaz mülkiyetinin ihtiyaç temelli sınırlandırılmasına örnektir.

Genel yola yeterli bağlantısı bulunmayan malik, tam bedel karşılığında komşularından geçit hakkı isteyebilir.

Bu hak önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, sonra geçitten en az zarar görecek olana yöneltilir.

Su yolu, kurutma kanalı, gaz, elektrik ve benzeri mecraların başka yerden geçirilmesi imkânsız veya aşırı masraflıysa komşu taşınmazdan geçirilmesi istenebilir; zarar peşin ödenir.

Evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun olan malik de, bunu aşırı zahmet ve gider olmadan başka yerden sağlayamıyorsa, komşusunun ihtiyacından fazla olan su için tam bedel karşılığında irtifak kurulmasını isteyebilir.

Taşınmaz mülkiyetinin kaybı ve kısıtlamaları da sicil ve kamu yararıyla bağlantılıdır.

Taşınmaz mülkiyeti terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer; kamulaştırma hâlinde özel kanun hükümleri uygulanır.