Hâkim-Savcı Medeni Hukuk Tapu Sicili Konu Anlatımı

Tapu sicili, eşya hukukunda taşınmazlar üzerindeki aynî hakların kamuya açık, düzenli ve güvene elverişli biçimde gösterildiği merkezdir.

Kanun, taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulacağını söylerken yalnız bir kayıt defterinden değil, birbirini tamamlayan bir kayıt sisteminden söz eder.

Bu sistemin ana gövdesini tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü oluşturur; yevmiye defteri, dayanak belgeler ve plânlar ise kütük kayıtlarının hangi isteme, hangi belgeye ve hangi taşınmaz sınırına dayandığını gösterir.

Bu nedenle tapu sicilinde bir hakkı anlamak, yalnız kütükteki kısa kaydı okumakla sınırlı değildir; kaydın dayandığı sebep, tescilin istem sırası, plân ve belgeler de hakkın kapsamını belirleyen parçalar hâline gelir.

Sicile taşınmaz olarak kaydedilecek değerler sınırlı bir mantıkla belirlenmiştir.

Arazi sicile kaydedilir; ayrıca taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler de taşınmaz gibi ayrı kayıt konusu olabilir.

Bağımsız ve sürekli hakkın sicile alınabilmesi için süreklilik koşulu bakımından hakkın süresiz olması veya en az otuz yıl sürmesi gerekir.

Buna karşılık özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, üzerlerinde tescili gereken bir aynî hak kurulmadıkça kütüğe yazılmaz.

Bu ayrım, sicilin amacını açıklar: tapu sicili, kamu malı niteliğindeki her yeri listeleyen genel bir envanter değil, özel hukuk alanındaki taşınmaz haklarını ve bunların hukukî kaderini gösteren bir güven düzenidir.

Tapu kütüğünde her taşınmaza ayrı bir sayfa ayrılır.

Bu sayfanın özel sütunlarında mülkiyet, taşınmaz üzerinde kurulmuş veya o taşınmaz lehine başka taşınmaz üzerinde kurulmuş irtifak hakları, taşınmaz yükü ve rehin hakları tescil edilir.

Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler ayrıca kat mülkiyeti kütüğüne yazılır ve özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere tapu kütüğüne ilişkin hükümler burada da uygulanır.

Yevmiye defteri ise istemlerin sırasını koruyan kritik araçtır; tescil istemleri, isteyenin kimliği ve istem konusu gösterilerek istem sırasına göre derhal bu deftere geçirilir.

Bir aynî hakkın sırası ve tescilin etkisinin hangi andan başlayacağı bakımından yevmiye kaydı bu yüzden önem kazanır.

Tapu sicilinde üç ana işlem türü görülür.

Birincisi tescildir; mülkiyet, irtifak hakları, taşınmaz yükleri ve rehin hakları bu yolla kütüğe yazılır.

İkincisi şerhtir; arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan kişisel haklar ile kanunda şerhedilebileceği açıkça öngörülen haklar kütüğe şerh edilebilir.

Şerhin etkisi, kişisel hakkı aynî hakka dönüştürmek değildir; fakat şerh, o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilirliği sağlar.

Tasarruf yetkisi kısıtlamaları da şerh alanına girer.

Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre, aile yurdu kurulması ve artmirasçı atanması gibi işlemler şerh verildiğinde sonradan kazanılan hak sahiplerine karşı etkili olur.

Üçüncü görünüm beyanlardır; örneğin eklentiler malikin istemiyle beyanlar sütununa yazılabilir ve bu kayıt hak sahiplerinin rızası olmadan silinemez.

Geçici tescil şerhi, sicil hukukunun koruyucu işlevini gösteren özel bir araçtır.

İddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa veya tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki eksikliğin sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa geçici tescil şerhi verilebilir.

Bu şerh, ilgililerin rızasına veya hâkim kararına bağlıdır.

Hâkim, tarafları dinleyerek ya da dosya üzerinden inceleme yaparak şerhe konu hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatine varırsa şerh kararı verir; kararında şerhin süresini ve içeriğini belirler, gerektiğinde mahkemeye başvurulması için süre tanır.

Hak sonradan gerçekleşirse, üçüncü kişilere karşı etki şerh tarihinden başlar.

Böylece geçici tescil, henüz tamamlanmamış bir aynî hak iddiasının sicil sırası bakımından boşa düşmesini önler.

Tescil, tasarrufa konu taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır.

Ancak edinen kişi kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa malik beyanı aranmaz.

Terkin ve değişiklikte ise kural, kaydın kendilerine hak sağladığı kişilerin yazılı beyanıdır.

Her işlemde istemde bulunanın tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi belgelemesi gerekir.

Tasarruf yetkisi, sicilde hak sahibi görünen kişi veya onun temsilcisi olunduğunun ispatıyla; hukukî sebep ise sebebin geçerliliği için gereken şekle uyulduğunun gösterilmesiyle belgelenir.

Belgeler tamam değilse istem reddedilir; yalnız hukukî sebep tamam olup tasarruf yetkisi belgesinin tamamlanması mümkünse, malikin rızası veya hâkim kararıyla geçici tescil şerhi gündeme gelir.

Sicilin aleniyeti, tapu hukukunun güven boyutunu taşır.

Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan kişi ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya örnek verilmesini isteyebilir.

Bunun doğal sonucu, kimsenin tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri sürememesidir.

Aleniyet, iyiniyetin sınırsız biçimde korunacağı anlamına gelmez; fakat kayıt düzenine güvenen üçüncü kişinin hangi noktada korunacağını belirleyen zemin buradan doğar.

Kanunen tescile tâbi aynî haklar tescil edilmedikçe varlık kazanmaz.

Aynî haklar tescille doğar, sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır; tescilin etkisi, gerekli belgeler isteme eklenmişse veya geçici tescilde belgeler süresinde tamamlanmışsa yevmiye defterine kayıt tarihinden başlar.

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur.

Buna karşılık bir aynî hak yolsuz tescil edilmişse ve üçüncü kişi bunu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa bu tescile dayanamaz.