Hakim-Savcı Borçlar Hukuku Kira Sözleşmesi Konu Anlatımı

Kira sözleşmesi, kullanma ve yararlanma menfaatinin belirli bir bedel karşılığında geçici olarak devredildiği sözleşmedir.

Türk Borçlar Kanunu kirayı, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar.

Bu tanımda mülkiyetin devri yoktur; kiracı şey üzerinde kullanma veya yararlanma imkânı elde eder, kiraya veren ise kira bedeli alacağı kazanır.

Kira ilişkisinin omurgası bu geçici kullanım ile bedel dengesidir.

Kira belirli veya belirli olmayan süre için yapılabilir.

Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek sözleşme belirli sürelidir.

Bu nitelik yoksa sözleşme belirsiz süreli sayılır.

Süre ayrımı, özellikle sona erme ve fesih bakımından önem taşır; çünkü belirli sürede taraflar sürenin sonunda kendiliğinden sona ermeyi öngörebilirken, belirsiz sürede yasal fesih dönemleri ve bildirim süreleri devreye girer.

Kiraya verenin asli borcu teslim ve kullanıma elverişli bulundurma borcudur.

Kiralanan kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim edilmeli ve sözleşme süresince bu durumda tutulmalıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hüküm kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla aykırı düzenleme yapılamaz.

Zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren katlanır.

Kiralananın kullanımıyla ilgili, kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderler de kiraya verene aittir.

Kiraya verenin ayıptan sorumluluğu kira ilişkisinin pratik merkezlerinden biridir.

Kiralanan önemli ayıplarla teslim edilirse kiracı borçlunun temerrüdü hükümlerine veya sonradan ayıplı hâle gelme sorumluluğuna başvurabilir.

Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir; önemli ayıpta fesih hakkı saklıdır.

Ayıp verilen uygun sürede giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir, alacağını kira bedelinden indirebilir veya ayıpsız benzeriyle değiştirme isteyebilir.

Kiraya veren kusursuzluğunu ispat etmedikçe ayıptan doğan zararları öder.

Üçüncü kişilerin hak iddiaları da kiraya verenin sorumluluk alanındadır.

Bir üçüncü kişi kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan hak ileri sürerse, kiraya veren kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının zararını gidermek zorundadır.

Sözleşmeden sonra kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; kiracının hakkını etkileyen sınırlı ayni haklarda da el değiştirme hükümleri kıyas yoluyla uygulanır.

Taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapu siciline şerhi sözleşmeyle kararlaştırılabilir.

Kiracının temel borcu kira bedelini ödemektir.

Aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kira bedeli ve gerekiyorsa yan giderler her ayın sonunda, en geç kira süresinin bitiminde ödenir.

Kiracı, teslimden sonra muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı süre vererek ifa edilmezse feshedeceğini bildirebilir.

Bu süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve bildirimi izleyen günden başlar.

Kiracı ayrıca kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmak, taşınmazda oturanlara ve komşulara saygı göstermek zorundadır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu borca aykırılıkta kural olarak en az otuz gün süreli yazılı ihtar gerekir; bazı ağır hâllerde kiraya veren yazılı bildirimle hemen feshedebilir.

Kiracı olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeksizin bildirir ve ayıpların giderilmesine veya kiralananın bakım, satış ya da sonraki kiralama için gösterilmesine katlanır.

Kira ilişkisinde değişiklik ve devre ilişkin hükümler de taraf dengesi kurar.

Kiraya veren, feshi gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikleri yapabilir; kiracının menfaatlerini gözetmek zorundadır.

Kiracı ise yazılı rıza olmadan kiralananda yenilik ve değişiklik yapamaz.

Alt kira ve kullanım hakkının devri, kiraya verene zarar verecek değişiklik yaratmamak koşuluyla mümkündür; konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rıza aranır.

Kira ilişkisinin devri de kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır; işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınılamaz.

Kiralananın kullanılmaması kiracıyı bedelden otomatik kurtarmaz.

Kiralanan kullanıma elverişli tutulduğu sürece, kiracının kendisinden kaynaklanan nedenle kullanılmasa bile kira bedeli ödenir; fakat kiraya verenin kurtulduğu giderler indirilir.

Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı erken geri verirse borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre için devam eder.

Kiracı bu süre dolmadan kabul edilebilir, ödeme gücüne sahip ve devralmaya hazır yeni kiracı bulursa borcu sona erer.

Sona erme rejimi genel kira ve konut-çatılı işyeri kiralarında farklılaşır.