Hâkim-Savcı Borçlar Hukuku Kira Sözleşmesi Konu Anlatımı

Kira sözleşmesinin çekirdeğinde bir şeyin mülkiyetinin geçirilmesi değil, kullanma yetkisinin geçici olarak bırakılması vardır.

Kiraya veren, kiralananı kiracının kullanımına veya kullanmayla birlikte yararlanmasına bırakır; kiracı da bunun karşılığında kira bedelini ödemeyi üstlenir.

Bu nedenle kira, satıştan farklı olarak sürekli borç ilişkisi doğurur.

Sözleşme belirli süreli kurulabileceği gibi belirsiz süreli de kurulabilir.

Belirli süreli kira, kararlaştırılan sürenin bitmesiyle bildirim aranmadan sona erecek şekilde tasarlanır; bunun dışındaki ilişkiler belirsiz süreli kabul edilir.

Bu ayrım, özellikle fesih bildirim süreleri ve kira ilişkisinin kendiliğinden uzayıp uzamaması bakımından önem taşır.

Kiraya verenin temel borcu, kiralananı kararlaştırılan tarihte ve sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek, ardından da kira süresince bu durumda bulundurmaktır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu borç kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira ilişkilerinde de genel işlem koşulları yoluyla kiracı aleyhine daraltılamaz.

Kiralanana ilişkin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler kural olarak kiraya verene aittir; kiralananın kullanımıyla bağlantılı yan giderlere de kiraya veren katlanır.

Böylece kanun, kiracının bedel ödeme borcuna karşılık kiraya verenin yalnızca teslim anında değil, bütün sözleşme süresince elverişlilik sağlama sorumluluğunu öne çıkarır.

Ayıp hükümleri kira ilişkisinin canlı noktalarından biridir.

Kiralanan önemli ayıpla teslim edilirse kiracı borçlunun temerrüdü hükümlerine veya sonradan ayıplı hâle gelmeye ilişkin kira hükümlerine başvurabilir.

Sonradan ortaya çıkan ayıpta kiracı, ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir; önemli ayıp varsa fesih hakkı da saklıdır.

Kiracı ayıbın uygun sürede giderilmesini ister, sonuç alamazsa ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir, alacağını kira bedelinden indirebilir veya ayıpsız benzerle değiştirme isteyebilir.

Kiraya veren kusursuzluğunu ispat etmedikçe ayıptan doğan zararı da gidermekle yükümlüdür.

Üçüncü kişinin kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya verenin davayı üstlenmesi ve zararı gidermesi, kiracının kullanım güvenliğini tamamlayan bir korumadır.

Kiracının borçları öncelikle kira bedeli ve yan giderlerin ödenmesinde görünür.

Aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa bedel her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir.

Teslimden sonra muaccel olan bedel veya yan gider ödenmezse kiraya veren yazılı süre vererek, bu sürede de ödeme yapılmazsa fesih yoluna gideceğini bildirebilir.

Bu süre genel kiralarda en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür.

Kiracı ayrıca kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmak, aynı taşınmazda oturanlara ve komşulara saygı göstermek, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeksizin bildirmek, gerekli onarım ve gösterme çalışmalarına katlanmak zorundadır.

Sözleşme sonunda kiralananı teslim aldığı durumda geri verir; fakat sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime ve bozulmadan sorumlu olmaz.

Kira ilişkisinde özel durumlar da taraf menfaatlerini dengeler.

Kiraya veren, feshi gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikleri yapabilir, fakat kiracının menfaatlerini gözetmek zorundadır.

Kiracı ise yazılı rıza olmadıkça kiralananda yenilik ve değişiklik yapamaz.

Alt kira ve kullanım hakkının devri, kiraya verene zarar verecek değişikliğe yol açmamak koşuluyla mümkündür; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rıza aranır.

Kira ilişkisinin devrinde de kiraya verenin yazılı rızası gerekir; işyeri kiralarında haklı sebep yoksa bu rızadan kaçınılamaz.

Kiracı kiralananı kendisinden kaynaklanan sebeple kullanmasa bile, kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kira bedelini ödeme borcu sürer; erken geri vermede ise borç, benzer koşullarla kiraya verilebilecek makul süreyle sınırlanır.

Sona erme bakımından genel kira ile konut ve çatılı işyeri kirası arasında önemli farklar vardır.

Belirsiz süreli genel kirada taraflar yasal fesih dönemleri ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında kural, altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresidir; taşınır kiralarında üç günlük bildirimle fesih mümkündür.

Önemli sebepler, kiracının iflası ve kiracının ölümü olağanüstü sona erme sebepleri olarak düzenlenir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiracı belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar; kiraya veren sırf sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Kiraya verenin bildirimle sebepsiz sona erdirme imkânı ancak on yıllık uzama süresi sonrasında belirli koşullarla doğar.

Konut ve çatılı işyeri kiraları kiracıyı koruyan yoğun hükümler içerir.

Güvence üç aylık kira bedelini aşamaz; para veya kıymetli evrak olarak verilen güvence bankada özel biçimde korunur.