HMGS Kira Sözleşmesi Konu Anlatımı

Kira sözleşmesinde kiraya veren, bir şeyin kullanılmasını veya kullanma ile birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakır; kiracı da bunun karşılığında kira bedeli öder.

Bu tanım, adi kira ile ürün kirası arasındaki temel ayrımı da hazırlar.

Adi kirada kullanım öne çıkarken, ürün kirasında ürün veren bir şeyin veya hakkın işletilmesi ve ürünlerin devşirilmesi ayrıca vardır.

Kira belirli veya belirsiz süreli olabilir.

Sürenin dolmasıyla herhangi bir bildirime gerek kalmadan biteceği kararlaştırılan kira belirli sürelidir; bunun dışındaki ilişkiler belirsiz süreli sayılır.

Sınavda süre kaydı yalnız başlangıç-bitiş tarihi olarak değil, sona erme yöntemi bakımından da okunmalıdır.

Kiraya verenin ilk borcu, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda tutmaktır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hüküm kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira türlerinde genel işlem koşulları yoluyla kiracı aleyhine bozulamaz.

Kiralanana ilişkin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler kural olarak kiraya verene aittir.

Kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere de kiraya veren katlanır; fakat özel düzenlemeler ve konut kiralarındaki kullanma giderleri ayrıca dikkate alınmalıdır.

Ayıp hükümleri, teslim anındaki ve sonradan ortaya çıkan ayıplar şeklinde düşünülür.

Kiralanan önemli ayıpla teslim edilmişse kiracı, borçlunun temerrüdüne veya sonradan ayıp sorumluluğuna ilişkin haklara başvurabilir.

Önemli olmayan ayıplarda sonradan ayıp hükümleri devreye girer.

Kiralanan sonradan ayıplı hâle gelirse kiracı ayıbın giderilmesini, bedelde indirim yapılmasını veya zararının tazminini isteyebilir; önemli ayıpta fesih hakkı saklıdır.

Kiracı uygun süre verip ayıp giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir, alacağını kira bedelinden indirebilir veya benzer ayıpsız şey isteyebilir.

Kira bedelinden indirim, kiraya verenin ayıbı öğrendiği andan giderilmesine kadar geçen süreye ilişkindir.

Kiraya veren kusursuzluğunu ispat etmedikçe ayıptan doğan zararları da karşılar.

Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar bakımından kira, satıştaki zapt düşüncesine benzer bir koruma sağlar.

Kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir üçüncü kişi iddiası varsa kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmeli ve kiracının zararını gidermelidir.

Sözleşmeden sonra kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Sınırlı ayni hak kazanılması hâlinde de el değiştirme hükümleri kıyas yoluyla uygulanır.

Taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapuya şerhi kararlaştırılabilir.

Bu şerh, kira ilişkisinin üçüncü kişilere karşı dayanıklılığı bakımından pratik önem taşır.

Kiracının temel borcu kira bedelini ödemektir.

Aksine sözleşme veya yerel adet yoksa kira bedeli ve gerekiyorsa yan giderler her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir.

Kiracı teslimden sonra muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı süre verip ödenmezse feshedeceğini bildirebilir.

Bu süre adi kirada en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür.

Kiracı ayrıca kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmalı, komşulara saygı göstermeli, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeden bildirmeli, zorunlu onarım ve gösterme faaliyetlerine katlanmalıdır.

Konut ve çatılı işyerinde özen borcuna aykırılıkta genellikle otuz günlük yazılı ihtar gerekir; ağır zarar, sürenin yararsızlığı veya çekilmezlik hâllerinde hemen fesih mümkündür.

Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması taraflara göre ayrılır.

Kiraya veren, feshi gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek değişiklikleri yapabilir; kiracının indirim ve tazminat hakları saklıdır.

Kiracı ise yazılı rıza olmadan yenilik ve değişiklik yapamaz.

Rıza verilmişse, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça kiraya veren eski hâle getirme isteyemez; kiracı da aksine yazılı anlaşma yoksa değer artışı karşılığı talep edemez.

Alt kira bakımından genel kural, kiraya verene zarar verecek değişiklik olmamak kaydıyla kiracının kiralananı başkasına kiralayabilmesi veya kullanım hakkını devredebilmesidir.

Konut ve çatılı işyerlerinde yazılı rıza şarttır.

Kira ilişkisinin devri için de kiraya verenin yazılı rızası gerekir; işyeri kiralarında haklı sebep yoksa bu rızadan kaçınılamaz.

Kiralananın kullanılmaması kira bedeli borcunu kendiliğinden kaldırmaz.

Kiralanan kullanıma elverişli bulunduruluyorsa, kiracı kendisinden kaynaklanan sebeple hiç veya sınırlı kullanmasa bile bedeli öder; kiraya verenin tasarruf ettiği giderler indirilir.

Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre için devam eder.

Ancak kiracı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek ödeme gücüne sahip ve ilişkiyi devralmaya hazır yeni kiracı bulursa borçları daha önce sona erebilir.

Kiraya veren, kaçındığı giderleri ve elde ettiği ya da kasten elde etmekten kaçındığı yararları indirmek zorundadır.

Kira sözleşmesinin sona ermesinde önce genel hükümler düşünülür.

Belirli süreli kira, sürenin sonunda kendiliğinden biter; taraflar örtülü biçimde ilişkiyi sürdürürse belirsiz süreli kira doğar.

Belirsiz süreli kirada taraflar yasal fesih dönem ve bildirim sürelerine uyar.

Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında kural, yerel adetteki kira dönemi sonu veya böyle adet yoksa altı aylık dönem sonu için üç aylık bildirimdir.

Taşınır kiralarında üç gün önceden bildirimle fesih mümkündür; mesleki faaliyet gereği kiraya verilen ve özel kullanıma yarayan taşınırda kiracı üç aylık dönem sonu için en az bir ay önceden bildirim yapabilir.

Önemli sebepler, kiracının iflası ve kiracının ölümü olağanüstü fesih başlıklarıdır.

Geri verme aşamasında kiracı kiralananı aldığı durumda iade eder; sözleşmeye uygun kullanımın olağan eskime ve bozulmalarından sorumlu değildir.

Sözleşme sonunda sözleşmeye aykırı kullanım zararları dışında başkaca tazminat ödeneceğine ilişkin ön taahhütler geçersizdir.

Kiraya veren geri verme sırasında kiralananı gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları hemen yazılı bildirmelidir; bildirmezse kiracı sorumluluktan kurtulur.

Olağan incelemeyle saptanamayan eksiklikler öğrenildiğinde hemen bildirim gerekir.

Taşınmaz kiralarında kiraya verenin, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelini güvenceye alan hapis hakkı da vardır; fakat haczedilemeyen mallar ve üçüncü kişilere ait bazı eşyalar bu hakkın dışında kalabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiraları kiracı lehine daha sıkı korunur.

Bu hükümler, kiralananla birlikte kullanılan eşyaya ve kamu kurumlarının kira sözleşmelerine de uygulanır; geçici kullanıma özgülenmiş altı ay ve daha kısa kiralamalar kapsam dışıdır.

Kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan bağlantısı bulunmayan borçlar içeren bağlantılı sözleşmeler geçersizdir.

Güvence üç aylık kira bedelini aşamaz ve para ya da kıymetli evrak bankada özel şekilde tutulur.

Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Yenilenen dönemlerde artış, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz; beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim emsal kira, kiralananın durumu ve hakkaniyeti dikkate alır.

Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; geç ödeme hâlinde ceza koşulu veya sonraki kiraların muacceliyeti geçersizdir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sona erme kuralları özellikle önemlidir.

Belirli süreli sözleşmede kiracı bitimden en az on beş gün önce bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.

Kiraya veren süre bitimine dayanarak sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresinden sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sebep göstermeden sona erdirebilir.

Fesih bildirimi yazılı olmalıdır.

Aile konutunda kiracı, eşinin açık rızası olmadan feshedemez; kiracı olmayan eş bildirimle taraf sıfatı kazanırsa fesih ve ödeme süreleri ona da bildirilir.

Dava yoluyla sona ermede kiraya verenin gereksinimi, yeniden inşa veya imar, yeni malikin gereksinimi; kiracıdan kaynaklı olarak yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının aynı ilçe veya beldede oturmaya elverişli konutunun bulunması gibi sınırlı sebepler vardır.

Bu dava sebepleri kiracı aleyhine genişletilemez.

Ürün kirası, ürün veren şeyin veya hakkın kullanılması ve ürünlerin devşirilmesinin bedel karşılığı bırakılmasıdır.

Özel hüküm yoksa genel kira hükümleri uygulanır.

Araç, hayvan, devredilen eşya veya stoklanmış mallar da kira kapsamındaysa taraflar değerleri birlikte takdir edip tutanak düzenler.

Kiraya veren kiralananı işletmeye elverişli teslim eder ve esaslı onarımları bildirildikten sonra kendi gideriyle yapar.