HMGS Tapu Sicili Konu Anlatımı

Tapu sicili, taşınmaz eşya hukukunda ayni hakların görünür hale geldiği kayıt düzenidir.

Türk Medeni Kanunu taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulacağını belirtir.

Bu ifade, tapu sicilini yalnız idari bir arşiv olmaktan çıkarır; sicil, taşınmaz üzerindeki mülkiyet, sınırlı ayni hak ve rehin ilişkilerinin hukuk düzeninde izlenmesini sağlar.

Tapu sicili; tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile planlardan oluşur.

Sicilin örneği, tutulma biçimi ve yardımcı sicillerin düzeni Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir.

Tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilecek şeyler sınırlı biçimde sayılır.

Arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler sicile taşınmaz olarak kaydedilir.

Bağımsız ve sürekli hakların kaydı için gerekli koşullar ve usul yönetmelikle belirlenir; süreklilik için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir.

Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin kaydı ise özel kanun hükümlerine tabidir.

Bu çerçeve, sicilin her kullanım veya her kişisel ilişkiyi değil, taşınmaz niteliği kazanmış kayıt konularını kapsadığını gösterir.

Kaydedilmeyecek taşınmazlar da ayrıca belirtilir.

Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir ayni hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz.

Eğer tapuya kayıtlı bir taşınmaz sonradan kayda tabi olmayan taşınmaza dönüşürse tapu sicilinden çıkarılır.

Bu düzenleme, tapu sicilinin özel mülkiyet ve tescili gerekli ayni haklarla bağlantısını vurgular.

Kamu yararlanmasına ayrılmış alanlar üzerindeki her kamusal kullanım sicil sayfası doğurmaz; ancak ayni hak kurulması gerektiğinde kayıt ihtiyacı doğar.

Tapu kütüğü sicilin ana unsurudur.

Her taşınmaza kütükte bir sayfa ayrılır ve sayfa numaraları birbirini izler.

Taşınmazın bölünmesi veya birden çok taşınmazın birleştirilmesi halinde izlenecek usul yönetmelikle belirlenir.

Kütüğün her sayfasındaki özel sütunlara mülkiyet, taşınmaz üzerinde kurulmuş olan veya o taşınmaz lehine başka taşınmaz üzerinde kurulmuş bulunan irtifak hakları ile taşınmaz yükü ve taşınmaz üzerindeki rehin hakları tescil edilir.

Eklentiler malikin istemi üzerine beyanlar sütununa yazılabilir; bu kayıt, kütükte hak sahibi olarak görünenlerin rızasıyla silinebilir.

Aynı malike ait birden çok taşınmazın ortak sayfaya kaydedilmesi de mümkündür; bu durumda rehin tescillerinin ortak sayfadaki taşınmazları bağlaması gibi sonuçlar doğar.

Kat mülkiyeti kütüğü, bağımsız bölümlerin ayrıca yazıldığı sicil unsurudur.

Özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere bu kütükte yapılacak işlemler hakkında tapu kütüğüne ilişkin hükümler uygulanır.

Yevmiye defteri ve belgeler ise işlem sırasını ve dayanağı korur.

Tapu kütüğüne tescil istemleri, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek istem sırasına göre derhal yevmiye defterine yazılır; işlemlerin dayanağı olan belgeler özenle sıraya konulur ve saklanır.

Plan da taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmi ölçüme dayanan temel araçtır.

Böylece sicil, yalnız sonuç kaydından ibaret değildir; istemin zamanı, dayanak belgeler ve taşınmazın planla belirlenmesi birlikte işler.

Sicilin hangi yerde tutulacağı da kurala bağlanmıştır.

Taşınmazlar bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilir.

Birden çok bölgede bulunan taşınmaz ise diğer bölge sicillerine kayıtlı olduğu belirtilmek üzere her bölgedeki sicile ayrı ayrı yazılır; böyle bir taşınmaza ilişkin tescil istemleri ve tescil işlemleri taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölgede yapılır ve diğer tapu idarelerine bildirilir.

Tapu idarelerinin kuruluşu, işleyişi ve hizmetlerinin yürütülmesi özel kanun hükümlerine bağlıdır.

Sicilin yanlış veya eksik tutulması yüzünden zarar doğarsa sorumluluk Devlete yüklenir; Devlet de zarara kusuruyla sebep olan görevliye dönebilir.

Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

Tapu sicili işlemlerinin konusu tescil, şerh ve beyanlar olarak ayrılır.

Tescil, taşınmaza ilişkin mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükleri ile rehin haklarının tapu kütüğüne yazılmasıdır.

Şerhler, bazı kişisel haklarda, tasarruf yetkisinin kısıtlanmasında ve geçici tescil durumlarında görülür.

Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve geri alım sözleşmelerinden doğan haklar ile kanunlarda şerhedilebileceği açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.

Şerh verilmekle bu haklar taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Tasarruf yetkisi kısıtlamaları da çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre ve kanunen öngörülen bazı işlemler sebebiyle şerh edilebilir.

Geçici tescil şerhi, iddia edilen ayni hakkın güvence altına alınması gerektiğinde veya tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıdığında kullanılır.

Bu şerh, bütün ilgililerin razı olmasına veya hakimin karar vermesine bağlıdır.

Geçici şerhle güvenceye alınan hak daha sonra doğarsa, üçüncü kişilere karşı etkisi şerhin verildiği tarihe bağlanır.

Beyanlar ise eklentiler ve kamu hukuku kısıtlamaları gibi sicilin açıklayıcı alanına ilişkindir.

Eklentiler malikin istemiyle beyanlar sütununa yazılır ve terkinleri kütükte hak sahibi görünen ilgililerin rızasına bağlanır.

Tescilin koşulları istem, tasarruf yetkisi ve hukuki sebep üzerinden kurulur.

Tescil, tasarrufa konu taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır.

Kazanan taraf hakkını kanundan, kesinleşmiş yargı kararından ya da aynı güçteki belgeden çıkarıyorsa malikin ayrıca yazılı açıklaması aranmaz.

Bir ayni hakkı tescilden önce kazanan kişi gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir.

Terkin veya değişiklik ise ancak kaydın kendilerine hak sağladığı kişilerin yazılı beyanıyla yapılabilir.

Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemleri için istemde bulunanın tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemesi gerekir.

Belgeler tamam değilse istem reddedilir; bazı durumlarda tasarruf yetkisi belgesi tamamlanacaksa malikin rızası veya hakim kararıyla geçici tescil şerhi verilebilir.

Tapu sicilinin açıklığı ilkesi, sicilin güven işlevini tamamlar.

Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir.

Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.

Bu açıklık, sınırsız merak hakkı değil, ilgisini inandırıcı kılma koşuluyla kayıt ve belgeye erişimdir.

Tapu memuru ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri onlara tebliğ etmekle yükümlüdür; itiraz süresi tebliğ tarihinden işlemeye başlar.

Tescilin etkileri tapu sicilinin en önemli sonuçlarını doğurur.

Kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar tescil edilmedikçe varlık kazanamaz.

Tescile bağlı ayni hak bakımından doğum anı, öncelik derecesi ve tarih kütük kaydı üzerinden belirlenir.

Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgelerin isteme eklenmiş olması veya geçici tescilde belgelerin uygun zamanda tamamlanması koşuluyla yevmiye defterine kayıt tarihinden başlar.

Bir hakkın içeriği tescilin sınırları içinde, dayandığı belgelere göre veya başka bir yolla belirlenir.

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur.

Buna karşılık yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.