HMGS Taşınmaz Mülkiyeti Konu Anlatımı

Taşınmaz mülkiyeti çalışılırken ilk adım, kanunun taşınmaz saydığı konuları doğru sınıflandırmaktır.

Arazi en doğal taşınmazdır; bunun yanında tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilmiş bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne yazılmış bağımsız bölümler de taşınmaz mülkiyetinin konusu olabilir.

Bu ayrım sınavda önemlidir, çünkü her tapuya değen hak taşınmaz mülkiyeti konusu değildir; ancak ayrı sayfa açılabilen, sürekli nitelik taşıyan veya kat mülkiyeti düzeni içinde bağımsız bölüm olarak kaydedilen değerler bu çerçeveye girer.

Bu nedenle konu yalnız arsa ve tarladan ibaret görülmemelidir.

Kazanma bakımından genel kural tescildir.

Bir taşınmaz üzerindeki mülkiyetin olağan yolla kazanılması tapu kütüğüne yazılmasına bağlıdır.

Ancak miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma ve kanunda ayrıca öngörülen bazı hallerde mülkiyet tapu kaydından önce doğabilir.

Bu istisna, tapunun tamamen önemsizleştiği anlamına gelmez; malik bu hallerde taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapmak istiyorsa mülkiyetin kütüğe geçirilmiş olması gerekir.

Sınav cümlesinde “mülkiyet kazanılmıştır” ile “tasarruf edebilir” ifadeleri bu yüzden ayrı okunmalıdır.

Hukuki işlemle taşınmaz devri sıkı şekle bağlanmıştır.

Taşınmaz mülkiyetini devretmeye yönelik sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi gerekir.

Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri ise kendi özel şekil rejimlerine tabidir.

İşgal yolu daha dar bir alanda çalışır: tapuda kayıtlı taşınmazda işgal, ancak malik istemiyle tapu kaydı silinmişse sonuç doğurabilir; tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.

Yeni arazi oluşması ve sahipsiz yerlerde de özel mülkiyet lehine serbest kazanma mantığı yoktur; kamuya yararlı mallar ve sahipsiz yerler devletin hakimiyet alanında değerlendirilir.

Zamanaşımı ve hükmen tescil hükümleri kazanmanın diğer sınav başlıklarıdır.

Tapuda geçerli sebep olmaksızın malik görünen kişinin on yıl davasız, aralıksız ve iyiniyetli zilyetliği olağan zamanaşımı sonucunu doğurabilir.

Tapuya kayıtlı olmayan, maliki anlaşılamayan veya belirli şartlarla sahipsiz gibi görünen taşınmazlarda ise yirmi yıllık malik sıfatıyla zilyetlik üzerinden olağanüstü zamanaşımı davası gündeme gelir.

Mülkiyet için kişisel hakka sahip olan kimse, malik kaçınırsa hakimden hükmen tescil isteyebilir.

İşgal, miras, kamulaştırma, cebri icra veya mahkeme kararına dayanan kazanmalarda tescil doğrudan yaptırılabilir.

Mülkiyetin kapsamı da sınırsız değildir.

Arazi üzerindeki hak, kullanılmasında yarar bulunduğu ölçüde üstteki hava ve alttaki arz katmanlarına uzanır.

Yapılar, bitkiler ve kaynaklar kural olarak bu kapsamda düşünülür; fakat yasal sınırlamalar her zaman saklıdır.

Sınırlar tapu planları ve arazi üzerindeki işaretlerle belirlenir.

Plan ile fiili işaret çelişirse kural olarak plan esas alınır; heyelan bölgesi gibi özel durumlar bu yaklaşımı değiştirebilir.

Komşunun talebi üzerine belirsiz sınırların düzeltilmesine veya araziye işaret konulmasına katılma yükümlülüğü de mülkiyetin yalnız yetki değil, düzen koruma borcu doğurduğunu gösterir.

Arazi üzerindeki yapı ve malzeme ilişkileri bütünleyici parça fikri etrafında kurulur.

Kişi kendi arazisinde başkasının malzemesini veya başkasının arazisinde kendi malzemesini kullanırsa malzeme genellikle arazinin parçası haline gelir.

Rıza yoksa ve sökme aşırı zarara yol açmayacaksa malzeme sahibi veya arazi maliki söküp alma ya da kaldırma isteyebilir; sökme olmazsa tazminat gündeme gelir.

Yapının değeri arazi değerini açıkça aşıyorsa iyiniyetli taraf, uygun bedel karşılığında yapının ve gerekli arazi kısmının kendisine verilmesini isteyebilir.

Bu düzen, “arazi neyse üzerindeki her şey mutlak olarak malikindir” şeklindeki kaba yaklaşımı düzeltir.

Taşkın yapı, üst hakkı, mecralar ve taşınır yapılar taşınmaz mülkiyetinin özel ayrımlarıdır.

Bir yapı komşu araziye taşmışsa ve taşan kısım için irtifak hakkı varsa bu kısım yapıyı yapanın taşınmazına bağlı kalır.

İrtifak yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendikten sonra kısa sürede itiraz etmemiş ve koşullar da haklı gösteriyorsa iyiniyetli yapan kişi bedel karşılığı irtifak veya mülkiyet devri isteyebilir.

Üst hakkına dayalı kalıcı yapı, irtifak hakkı sahibine ait olabilir.

Su, gaz ve elektrik mecraları işletme bağlantısı içinde özel kurallara bağlanır.

Kalıcı olması amaçlanmayan kulübe, büfe ve benzeri hafif yapılar ise taşınır mal hükümlerine yaklaşır.

Taşınmaz mülkiyeti kanundan doğan kısıtlamalarla çevrilidir.

Bu kısıtlamalar tapu siciline yazılmadan da etkili olur.

Kaldırılmaları veya değiştirilmeleri için resmi şekil ve tapu şerhi aranır; kamu yararı için konulan kısıtlamalar ise taraf iradesiyle bertaraf edilemez.

Paylı mülkiyette yasal önalım hakkı, alım ve geri alım haklarının şerhle güç kazanması, yapı ve sağlık kolluğu, orman ve yol gibi kamu hukuku sınırlamaları bu çerçevede düşünülmelidir.

Sınavda kanuni kısıtlama ile sözleşmeden doğan hak arasında tescil ve şerh sonuçları özellikle ayırt edilmelidir.

Komşuluk hukuku, taşınmaz malikinin hakkını kullanırken çevresini dikkate almasını sağlar.

Malik, komşuları olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınmalıdır; duman, koku, toz, gürültü ve sarsıntı gibi etkiler taşınmazın niteliği ve yerel adet ölçüsünde değerlendirilir.

Kazı ve yapı yapılırken komşu toprağın sarsılması, tesislerin tehlikeye düşürülmesi veya zarar görmesi önlenmelidir.

Zarar veren dal ve kökler uygun sürede kaldırılmazsa komşu bunları kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.

Doğal akan sulara katlanma, fazla suyun akıtılması, zorunlu mecra geçirilmesi ve geçit hakkı kuralları da taşınmazdan yararlanmanın tek taraflı değil karşılıklı dengeye dayalı olduğunu anlatır.

Başkasının arazisine girme halleri de mülkiyetin mutlak dışlama yetkisi olmadığını gösterir.

Orman ve meraya giriş, sürüklenen eşyanın veya hayvanın alınması, zorunluluk halinde taşınmaza müdahale ve kamu yararı nedeniyle getirilen kolluk sınırlamaları farklı dengeler kurar.

Malik bazı durumlarda girişe katlanır; buna karşılık uğradığı zarar için denkleştirme isteyebilir veya eşya üzerinde alıkoyma benzeri koruma kullanabilir.

Bu düzenlemeler, taşınmaz malikinin yetkisini hem komşu ihtiyaçları hem de kamu düzeniyle ölçülü biçimde bağlar.

Ayrıca arazi iyileştirmesi gibi ortak girişim gerektiren işlerde çoğunluk kararı diğer maliklere de etki edebilir; bu sonuç tapu beyanlarıyla görünür hale gelir.

Bu ayrıntı karar nisabını da sınavlaştırır.

Kaynak ve yeraltı suları ayrı dikkat ister.